Penulis: Kantor Hukum Plpk-ms & Partners

By Waji Has

Pada pembahasan sebelumnya tentang “Aspek Hukum Dalam Perjanjian Jual Beli Batu Bara”, sudah di kelompokkan bahwa bentuk-bentuk perjanjian yang mungkin timbul di antara para pihak yang terkait dalam 1 spect Batu Bara bisa terjadi antara:

1. Konsumen dengan produsen

2. Produsen dengan trader

3. Trader dengan konsumen

4. Trader dengan trader

Dari ke empat bentuk perjanjian tersebut, hal yang paling sensitive, yaitu masalah mengenai:

1. Term Of Payment

jangka waktu dan tata cara pembayaran memang merupakan hal paling sering menjadi perdebatan dalam perjanjian jual beli. Dalam perjanjian yang berkaitan dengan jual beli batu bara, masalah term of payment adalah masalah yang sangat sensitive dan memiliki resiko yang cukup tinggi bagi pihak yang memberikan prestasi. Hal ini bisa menyebabkan kerugian yang luar biasa bagi pihak yang terkena dampak dari buruknya pengaturan masalah term of payment dalam suatu kesepakatan. Oleh karena itu, masing-masing pihak harus dilindungi dari resiko kegagalan pembayaran.

2. Demurrage

istilah ini lazim digunakan dalam pengiriman barang yang menggunakan kapal (vessel) atau tongkang (barge). Demurrage adalah biaya yang dikenakan atas kelewatan waktu kapal berlabuh. Artinya: vessel/tongkang disewa dalam waktu 1 minggu. Ternyata penggunaannya lebih dari 1 minggu sehingga dikenakan denda dikarenakan:

a. kemampuan para pihak tidak mendukungnya,

b. kesalahan penjadwalan,

c. kekurang profesionalan (kurang pengalaman/ketidak tahuan pihak penjual). à demorage tidak hanya terjadi karena kesalahan penjual saja atau pembeli saja, melainkan bisa jadi juga kesalahan kedua belah pihak.

d. masalah-masalah lainnya yang mengakibatkan terjadinya peristiwa demurrage tersebut

3. Reject

Terjadinya reject oleh pihak Konsumen pada saat batu bara tersebut diterima di pelabuhan yang dituju (Titik Penyerahan) oleh karena spect batu bara yang diterima tidak sesuai dengan yang diperjanjikan; atau dengan kata lain kwalitas batu bara tidak sama dengan yang diperjanjikan.

Hal ini bisa saja terjadi karena proses pengiriman selama perjalanan pengiriman, terjadi perubahan spect karena pengaruh cuaca (panas, hujan dll) yang mana hal tersebut berpengaruh pada kadar air, kalori, dll.

Dalam hal terjadi recject, kedua belah pihak mengalami kerugian. Walaupun tentu saja kerugian yang terbesar terjadi pada pihak Penjual atau trader.

Ketiga resiko tersebut merupakan hal paling sensitive yang harus diatur sedemikian rupa diantara kedua belah pihak, agar tidak terjadi kerugian yang nilainya miliaran rupiah.

Resiko tersebut di atas dapat diantisipasi sejak awal dan harus dituangkan dalam klausula Perjanjian.

Dari berbagai resiko tersebut, maka dapat dibuat suatu perjanjian jual beli batu bara yang berbentuk:

1. Perjanjian tunggal atau perjanjian yang dibuat hanya antara salah satu pihak
saja dan masing- masing berdiri sendiri

2. Perjanjian bertingkat

adalah Perjanjian yang melibatkan yang melibatkan semua pelaku di atas.

contoh yang paling kompleks:

adalah Perjanjian yang dibuat antara Produsen, Konsumen, Trader (yang
beneran) dan trader (yang hanya calo). Objek Perjanjian berupa Spect
Batu bara yang diperjanjikan adalah sama, akan tetapi pihak-pihaknya
berbeda.

Dalam hal kerjasama bertingkat, resiko yang harus diantisipasi sejak awal
adalah: siapa yang bertanggung jawab terhadap terhadap:

a. resiko demorage

b. resiko reject

c. resiko gagal bayar

Para pelaku perjanjian maupun notaris/lawyer yang membuat perjanjian tentang jual beli batu bara tersebut harus bisa mengidentifikasi masalah-masalah apa saja yang mungkin timbul dalam setiap perjanjian. Karena kondisi dan situasi dari setiap kejadian antara perjanjian yang satu dan lain tidak lah sama, jadi tidak bijaksana jika hanya bertindak selaku “peng copy paste” dari perjanjian yang ada tanpa mengidentifikasi terlebih dahulu kemungkinan masalah yang mungkin timbul dari suatu kondisi tertentu.

Wahhh… kalau bicara masalah perjanjian batu bara,… kayaknya tidak ada habisnya. Makanya, biar tidak bosan… saya sambung lagi ya di pembahasan berikutnya

By Waji Has

Melanjutkan bahasan saya di artikel sebelumnya, mengenai Putusan MK yang dibahas di dalam Diskusi yang digelar oleh hukumonline pada 29 Maret 2012 lalu, sebagai salah satu pembicara di dalam diskusi tersebut saya juga mendapat banyak masukan dari para nara sumber lainnya. Salah satunya dari bapak Dr. H.M. Akil Mochtar S.H.,M.H. sebagai Hakim Konstitusi RI.

Di dalam diskusi hukumonline Akil Mochtar juga menjelaskan mengenai akibat dan Kedudukan Anak Luar Kawin Pasca Putusan MK. Menurut beliau, anak yang dilahirkan dalam perkawinan sirri, seharusnya, termasuk dalam anak sah karena dengan adanya putusan MK telah diakui bahwa perkawinan yang dilakukan sesuai dengan syarat-syarat yang ditetapkan oleh agama masing-masing pasangan calon mempelai adalah perkawinan yang sah meskipun perkawinan itu tidak dicatat dalam catatan administratif negara. Akan tetapi, dalam prakteknya anak yang dilahirkan dalam perkawinan sirri justru digolongkan kedalam anak luar kawin sehingga si anak tidak memperoleh hak-hak keperdataan sebagaimana mestinya. Si anak dalam akta kelahirannya tidak dicantumkan nama Bapaknya sehingga muncul stigma negatif di masyarakat. Ditambah lagi, berkembang praktek di masyarakat bahwa perkawinan sirri merupakan praktek poligami terselubung. Pihak laki-laki, terutama, seringkali menyangkal adanya perkawinan tersebut sehingga hak-hak anak yang lahir dalam perkawinan tersebut tidak dipenuhi.

Proses pengakuan anak luar kawin dalam perkawinan sirri dapat dilakukan dengan “pengakuan sukarela” dari laki laki yang menjadi ayahnya. Akan tetapi, terhadap proses pengakuan anak yang dilahirkan dalam perkawinan sirri yang menimbulkan sengketa maka harus dapat dibuktikan kebenaran mengenai laki-laki yang menjadi ayah dari si anak melalui proses peradilan. Proses peradilan dalam pemeriksaan dan pembuktian kebenaran ayah dari si anak, tidak serta merta mengukuhkan perkawinan yang dilakukan secara sirri menjadi tercatat secara administratif menurut aturan administrasi negara. Bila peradilan membenarkan adanya “hubungan darah” antara bapak dan anak dalam perkawinan sirri tersebut maka kedudukan anak adalah sebagai anak yang sah, sehingga hak-hak keperdataan anak menjadi layaknya hak-hak keperdataan anak sah.

Putusan MK ini berimbas juga pada anak yang dilahirkan akibat perbuatan zina. Terhadap kelompok anak luar kawin ini maka pemberlakuan aturan hukum harus dilakukan secara cermat, sesuai dengan konteks hukum yang berlaku.

Bagaimana pemberlakuan aturan hukum bagi anak zina?

Menurut Akil di dalam diskusi, pemberlakuan aturan hukum bagi anak zina adalah sebagai berikut:

a. Terhadap anak zina dalam KUHPerdata

– KUHPerdata menetapkan bahwa anak yang dilahirkan akibat dari perbuatan zina, (dimana salah satu atau keduanya terikat dalam perkawinan) tidak dapat diakui dan disahkan.

– Anak yang dilahirkan dari pasangan yang “hidup bersama” dapat diakui dan disahkan bila keduanya kemudian melaksanakan pernikahan.

b. Terhadap anak hasil zina dalam Hukum Islam berlaku akibat yang sesuai dengan ajaran Islam.

Karena definisi “zina” menurut hukum Islam berbeda dengan yang diatur dalam KUHPerdata. Hal ini dikukuhkan dengan aturan yang ditentukan dalam UU Administrasi Kependudukan bahwa “Kewajiban melaporkan pengakuan atau pengesahan anak luar kawin dikecualikan bagi orang tua yang agamanya tidak membenarkan pengakuan dan pengesahan anak yang lahir diluar hubungan perkawinan yang sah”.

Dalam Kompilasi Hukum Islam asal-usul anak hanya dapat dibuktikan dengan akta kelahiran. Akan tetapi Pengadilan Agama diberikan kewenangan untuk mengeluarkan ketetapan (itsbat) bila tidak ada akta kelahiran dari anak tersebut. Pengadilan memeriksa asal-usul anak dengan mendasarkan pada alat-alat bukti yang sah, seperti keterangan saksi-saksi, tes DNA, pengakuan ayah (istilhaq), sumpah ibunya dan alat-alat bukti lain yang sah menurut hukum.

Akibat hukum dari anak yang dilahirkan akibat perbuatan zina dalam syariat Islam diatur bahwa si anak tidak mempunyai hubungan keturunan (nasab), waris dan hak untuk menjadi wali nikah (bagi anak perempuan) dengan lelaki yang menyebabkan kelahirannya. Akan tetapi, lelaki yang menjadi bapaknya dapat dikenakan hukuman (ta’zir) untuk memberikan nafkah atau kebutuhan hidup si anak dan memberikan hartanya (hak waris) bila dia meninggal melalui wasiat wajibah.

Kompilasi Hukum Islam mengatur bahwa dibolehkan wanita yang hamil diluar nikah kemudian menikah dengan lelaki yang menghamilinya. Anak yang dihasilkan dari perbuatan tersebut tidak digolongkan sebagai anak zina, meskipun perbuatan yang mereka lakukan sebelum menikah adalah perbuatan zina menurut kaedah hukum Islam.

Bagaimana dampak yang dapat terjadi pasca putusan MK tersebut?

Akil juga menanggapi dampak yang dapat terjadi pasca putusan MK tersebut. Dampak yang dapat diprediksi adalah akan banyaknya pihak-pihak yang mengajukan perkara ke Pengadilan (PA/PN) dalam kaitan dengan gugatan hak-hak keperdataan anak luar kawin, baik berupa Itsbat Nikah ( bagi yang telah kawin sirri ) maupun pengesahan asal -usul anak (bagi yang tidak kawin sirri), nafkah anak, waris dsb. Selain itu Kantor Pencatatan Sipil juga akan banyak menangani permohonan akte kelahiran dan ini akan berdampak pula pada Instansi terkait lainnya seperti Kantor Kelurahan dsb. yang berkaitan dengan pembuatan Surat Keterangan pemohon, termasuk juga Pegawai Pencatat Nikah ( KUA ) yang berkaitan dengan administrasi pernikahan dsb.

Apakah putusan MK ini dapat menjadi dasar hukum para ibu dan/ atau anak luar kawin jika ingin mengajukan permohonan penetapan pengesahan asal usul anak ?

Menurut Akil Putusan MK ini dapat menjadi dasar hukum, sebab substansi putusan tersebut bersifat umum yakni pengujian pasal 43 ayat (1) UU No.1 Tahun 1974 terhadap UUD, sekalipun diajukan secara pribadi. Berdasarkan Pasal 24 C ayat (1) UUD 1945 dan Pasal 10 ayat (1) huruf a UU No.24 Tahun 2003 yang telah dirubah dengan UU N0. 8 Tahun 2011 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2003 tentang Mahkamah Konstitusi, maka penerapan pasal 1917 BW jo.Pasal 21 AB dalam perkara ini tidak tepat.

Apa saja yang harus dilakukan para ibu dan / atau anak luar kawin jika ingin mengajukan permohonan penetapan pengesahan asal usul anak ?

Ia harus mengajukan permohonannya ke Pengadilan Agama setempat (bagi yang beragama Islam) dengan membawa Surat Keterangan Lurah atau KTP (bagi yang telah memiliki KTP) dan tentu saja dengan membayar biaya perkara atau Surat Keterangan Tidak Mampu dari Kelurahan setempat (bagi yang tidak mampu) dengan membawa bukti-bukti untuk menguatkan permohonannnya.

Selain tes DNA, apa saja yang dapat menjadi bukti di persidangan untuk membuktikan bahwa anak luar kawin adalah anak biologis ayahnya ?

Kalau mengacu pada Pasal 184 KUHAP, alat bukti secara enumeratif (utama) terdiri dari: keterangan saksi, keterangan ahli, surat, dan keterangan terdakwa. Sedangkan Pasal 1866 BW jo. Pasal 164 HIR, alat bukti secara enumeratif (utama) terdiri dari: bukti tulisan, bukti saksi, persangkaan, pengakuan, dan sumpah. Jika alat-alat bukti tersebut dipahami secara imperatif – limitatif, sudah tidak memadai lagi dengan perkembangan zaman seiring dengan kemajuan ilmu pengetahuan dan teknologi yang berkembang pesat sehingga memperkenalkan alat-alat bukti baru yang lebih canggih. Dan dalam hukum pembuktian, tidak lagi ditentukan jenis atau bentuk alat bukti secara enumeratif sebab kebenaran itu tidak hanya diperoleh dari alat bukti tertentu, tapi bisa juga diperoleh dari mana saja/ bentuk apa saja , sepanjang tidak bertentangan dengan ketertiban umum. Jadi alat bukti yang sah dan dibenarkan itu tidak ditentukan bentuk dan jenisnya satu persatu (Ida Iswoyokusumo 1994 : 202). Maka jika tes DNA (yang juga bukan termasuk alat bukti secara enumeratif) tidak dimungkinkan, yang bersangkutan dapat membawa alat bukti apapun sebagaimana tersebut dalam alat bukti secara enumeratif diatas, bahkan alat bukti lain misalnya alat bukti elektronik (electronic evidence) baik berupa data elektronik (electronic data), berkas elektronik (electronic file) maupun segala bentuk sistem komputer yang dapat dibaca seperti e-mail, SMS dsb. termasuk foto, film, rekaman video, pita suara dll. (Yahya Harahap 2004: 555) sepanjang dapat menguatkan dalil-dalil permohonan/gugatannya.

Lembaga pemerintahan apakah yang seharusnya menindaklanjuti atau men-sosialisasikan putusan MK ini ?

Menurut Akil, ada beberapa lembaga pemerintahan yang seharusnya menindaklanjuti atau men-sosialisasikan putusan MK tersebut, antara lain Kementerian Dalam Negeri dengan segenap jajarannya yang terkait seperti Kantor Pencatatan Sipil, Kecamatan, Kelurahan dsb., Kementerian Kominfo dan segenap jajarannya. Begitu juga Kementerian Agama dan segenap jajarannya yang terkait sepert Direktorat Jenderal Kelembagaan Agama Islam dengan segenap jajarannya, termasuk Penerangan Agama, yang titik beratnya terutama ditekankan pada penjelasan bahwa putusan MK tersebut semata-mata dimaksudkan untuk melindungi hak-hak anak yang tidak berdosa, karena itu ayah biologisnya tidak bisa melepaskan diri dari tanggung jawab keperdataan atas anak luar kawin. Karena itu nilai-nilai perkawinan yang suci dan luhur harus di junjung tinggi sebab dengan melakukan hubungan diluar nikah, ayah biologisnya tetap tidak bisa melepaskan tanggung jawab keperdataannya atas anak yang dilahirkannya.

By Waji Has

Suatu hari, Firman salah seorang sahabat saya datang dan mengeluh kepada saya, bahwa untuk melakukan transaksi batu bara adalah perkara yang gampang-gampang susah. Tidak seperti jual beli rumah misalnya, yang biasanya hanya terdiri dari 1 atau 2 orang perantara (broker), tetapi dalam jual beli batubara ini, biasanya terdiri dari mata rantai perantara yang sangat panjang, sampai akhirnya bisa menemumkan penjual atau pembeli yang sebenarnya. Karena menurut pengalamannya, dari 10 orang yang ditemui, 9 orang diantaranya hanyalah sekedar tahu tentang batu bara dari temannya, yang apabila ditelusuri, ternyata temannya pun memiliki informasi tersebut dari temannya lagi dan temannya lagi. Jadi setiap orang bisa bertindak selaku broker yang hanya memiliki informasi yang sangat sedikit namun sudah “menjual” informasi dimaksud kepada orang lain, seolah-olah dia adalah perantara langsung dari penjual atau perantara langsung dari pembeli.

Menanggapi keluhan di atas, saya memberikan penjelasan kepada sahabat saya tersebut, bahwa dalam suatu perjanjian jual beli terutama masalah batu bara yang sangat kompleks, walaupun memiliki konsep dasar yang sama dengan perjanjian jual beli pada umumnya. Konsep tersebut adalah:

1. Adanya harga, yaitu harga penjualan atas batu bara dimaksud

2. Adanya barang. yaitu batu bara yang diperjual belikan.

Yang membedakan antara lain adalah subjek atau pelaku perjanjian tersebut. Dalam perjanjian jual beli batu bara, para pihaknya harus di identifikasi terlebih dahulu. Bertindak/berperan sebagai apa dia sebenarnya.

Dalam perjanjian jual beli batu bara, pelaku perjanjiannya terbagi atas 4 kategori, yaitu:

1. Produsen

yang disebut sebagai produsen adalah orang atau badan usaha yang memiliki batu bara yang dijadikan sebagai objek jual beli. Dalam hal ini produsen tidak selamanya pemilik Kuasa Pertambangan. Bisa saja yang bertindak selaku produsen di sini adalah pihak yang diberikan surat dukungan dari pemegang Kuasa Pertambangan (KP)

2. Konsumen

yang disebut sebagai konsumen adalah orang atau badan usaha yang menggunakan batu bara tersebut untuk kepentingan proses produksinya.
Contohnya adalah: industry pembangkit, industry kertas dan pulp, industry semen, dll Industri inilah yang akan bertindak selaku pembeli (yang biasanya di istilahkan sebagai End User)

3. Funder (Pemilik modal/pendana)

adalah orang yang memiliki sejumlah dana yang di investasikan untuk membeli batu bara dan menjualnya kembali melalui Pedagang Perantara (Trader). Biasanya Funder yang murni hanya melepas uang tidak pernah tampil dalam perjanjian, dia biasanya bekerja sama dengan Produsen, atau Trader (Pedagang Perantara). Untuk setiap transaksinya, di hanya diwakili oleh Produsen tersebut atau Tradernya. Tapi ada juga Funder yang bertindak selaku Trader sebagaimana akan diuraikan dalam klasifikasi selanjutnya.

3. Trader/Pedagang Perantara

(orang awam memahaminya sebagai “calo”).Trader itu sendiri dapat
diklasifikasikan menjadi 2 macam, yaitu:

a. Trader yang bertindak selaku pembeli batu bara, tapi dia bukan
konsumen.

Jadi, trader jenis ini adalah pedagang perantara, yang membeli batu bara tersebut langsung dari Produsen, tapi dia tidak menggunakannya sendiri, melainkan ditujukan untuk dijual kembali kepada Konsumen. Dalam melaksanakan pekerjaannya, dia membeli batubara dimaksud dengan menggunakan dananya sendiri dan/atau bekerja sama dengan funder (pemilik dana).

b. Trader yang bertindak selaku penghubung murni antara:

-Konsumen dengan produsen,

-Konsumen dengan trader lainnya

-Produsen dengan funder

-Produsen dengan pemegang kontrak pembelian/pemesanan barang
(Purchase Order – PO).

– dan lain sebagainya.

Dalam tugasnya, orang tersebut bergantung pada pembayaran atas penjualan yang akan dilakukan dari batu bara yang sama (tidak punya dana sendiri). Dari sekian banyak pihak yang berhubungan dengan jual beli batu bara, orang-orang yang bertindak selaku trader inilah yang terdiri dari kumpulan orang yang paling banyak.

Inilah yang sesungguhnya dianggap benar2 calo karena sesungguhnya dia tidak memiliki kemampuan financial untuk melakukan transaksi jual beli.

Dari klasifikasi subjek atau pelaku perjanjian dalam jual beli batu bara tersebut, maka bentuk perjanjian bisa dikembangkan menjadi berbagai macam variasi perjanjian, yaitu perjanjian yang dibuat antara:

1. Konsumen dengan produsen

2. Produsen dengan trader

3. Trader dengan konsumen

4. Trader dengan trader

Mengenai bentuk-bentuk perjanjian dari masing-masing pihak tersebut nanti akan saya bahas dalam artikel selanjutnya tentang “Point-Point Krusial Dalam perjanjian Jual Beli Batu Bara”). See you there! 🙂

Irma Devita

By Waji Has

Berkaitan dengan artikel saya sebelumnya yang membahas mengenai jaminan fidusia, ada kasus yang cukup menarik mengenai gugatan Bank Mandiri atas eksekusi lelang kopi PT Tripanca. Dalam artikel berjudul MA Tolak PK Bank Mandiri Atas Ekseskusi Lelang Kopi Tripanca di skalanews.com tanggal 12 September 2011. Disebutkan bahwa Bank Mandiri harus melepaskan salah satu aset berupa komoditas kopi milik PT. Tripanca Group (dalam keadaan pailit). Setelah permohonan upaya hukum peninjauan kembali (PK) untuk membatalkan proses lelang kopi sebanyak 26 ribu ton atau senilai Rp. 277,5 miliar ditolak majelis hakim.

Bagaimana awal mula kasus ini terjadi?

Sugiharto Wiharjo pemilik Tripanca Group terbelit persoalan kredit macet dan diduga melarikan dana nasabah BPR Tripanca. Sugiharto melalui dua perusahaan PT. Tripanca Group dan PT Cideng Makmur Pratama berhutang ke lima bank, yaitu PT. Bank Ekspor Indonesia sebesar Rp. 245 miliar, PT. Bank BRI sebesar Rp. 250 miliar, Bank Mandiri Rp. 50 miliar, Bank Mega Rp. 507.6 miliar dan Deutsche Bank Rp. 648 miliar yang ditotal mencapai hampir Rp 1,7 triliun yang terancam macet. Artikel di skalanews.com tanggal 12 September 2011 menyebutkan pihak Bank Mandiri dkk merasa berang setelah biji kopi milik PT. Tripanca Group sebanyak 26 ribu ton itu dieksekusi lelang oleh Bank Mega, Tbk. yang dibeli oleh PT. Perkebunan Indonesia Lestari senilai Rp. 277, 5 miliar pada tanggal 2 November 2009. Kopi yang disimpan di 3 tempat di Bandar Lampung yaitu gudang Dharmala, gudang Lakop dan gudang Asenda, dianggap sebagai bagian dari aset pailit atau bundel pailit. Bank Mandiri menganggap saat itu PT Tripanca sudah dinyatakan pailit (3 Agustus 2009) dan proses kepailitan sedang berjalan, sehingga seandainya pihak Bank Mega mau menjual, seharusnya setelah proses kepailitan selesai. Sementara pihak Bank Mega berpendapat lain, bahwa kopi tersebut telah dijaminkan PT. Tripanca Group kepada Bank Mega sebagai jaminan fidusia (pengalihan hak suatu benda atas dasar kepercayaan). Artinya benda jaminan fidusia tetap dikuasai debitur walaupun hak milik benda tersebut telah berpindah ke tangan kreditur.

Bagaimana kasus tersebut dilihat dari sudut pandang pihak Bank Mega?

Di dalam artikel http://www.radar lampung.co.id tanggal 23 April 2010 disebutkan bahwa Bank Mega memberikan fasilitas kredit warehouse receipt financing (WRF) pada PT Tripanca Group dengan total kredit USD 47 juta. Jaminan kopi itu diikat dengan perjanjian fidusia melalui akta No. 49 tanggal 24 Agustus 2007. Akta dibuat dihadapan notaris Joni, S.H. yang selanjutnya didaftarkan di kantor pendaftaran fidusia yaitu Kantor Wilayah Departemen HAM RI Propinsi Lampung. Kemudian diterbitkan sertifikat jaminan fidusia No. W6.836.04.06. TH.2007 tanggal 6 November 2007 jo akta fidusia No. 38 tanggal 28 November 2007 jo sertifikat jaminan fidusia No. W6.1103.HT.04.06.TH.2007/STD tanggal 4 Desember 2007.

Bank Mega melalui suratnya tanggal 7 November No. 102/SARD/08 mengajukan permohonan eksekusi ke PN yang diterima dan didaftarkan di kepaniteraan PN tanggal 10 November 2008.

Perkara kepailitan ini diajukan oleh Tim kurator PT. Tripanca Group (dalam pailit), Bank Mandiri dan Exim Bank (dahulu PT. Bank Ekspor Indonesia (Persero) ke Mahkamah Agung dengan mengajukan Permohonan Kasasi (PK) terhadap Perkara No. 306K/Pdt.Sus/2010 melawan tergugat (PT.Perkebunan Indonesia Lestari, PT Bank Mega, Tbk dan Kantor Pelayanan Lelang dan Kekayaan Negara (KPKNL) Bandar Lampung).

Apa perkara yang digugat di dalam Perkara 306K/Pdt.Sus/2010?

Di dalam http://kepaniteraan.mahkamahagung,go.id menyebutkan perkara No.306/Pdt.Sus/2010 berkisar tentang gugatan tim kurator (penggugat) debitur pailit terkait pelelangan aset debitur yang sebelumnya telah diagunkan oleh pemegang hak fidusianya.

Pada tingkat pertama gugatan tersebut dikabulkan pengadilan dengan memerintahkan menyerahkan uang hasil pelelangan kepada tim kurator. Tergugat (PT.Perkebunan Indonesia Lestari, PT Bank Mega, tbk dan Kantor Pelayanan Lelang dan Kekayaan Negara (KPKNL) Bandar Lampung) kemudian mengajukan permohonan kasasi dengan pertanyaan utama apakah pelaksanaan lelang seperti ini tidak diperbolehkan.

Bagaimana pendapat Mahkamah Agung?

Mahkamah Agung mengeluarkan Putusan No. 062 PK/Pdt .Sus/2011 memeriksa perkara Perdata Khusus Kepailitan dalam peninjauan kembali telah mengambil putusan yaitu Menolak Permohonan Peninjauan kembali dari Bank Mandiri dkk.

Mahkamah Agung berpendapat, meskipun terdapat ketentuan pasal 34 UU No. 37/2004 yang melarang adanya perjanjian yang bermaksud untuk memindahtangankan hak atas tanah, balik nama kapal, pembebanan hak tanggungan, hipotik, atau jaminan fidusia, namun harus dipertimbangkan pula ketentuan pasal 55 UU No. 37/2004 yang mengatur bahwa pemegang jaminan fidusia dapat mengeksekusi hak-haknya seolah-olah tidak ada kepailitan. Karenanya larangan dalam pasal 34 UU No. 37/2004 harus ditafsirkan bahwa yang tidak diperbolehkan adalah “melakukan perjanjian”, sementara bila perjanjian telah sempurna, maka berlaku pasal 55 UU No. 37/2004. Dengan demikian, pelelangan atas obyek jaminan fidusia di dalam perkara ini tidaklah bertentangan dengan hukum.

RELATED POSTS
Perlindungan Transaksi Online

JOINT VENTURE AGREEMENT IN INDONESIA PART II: ARTICLES OF…

JOINT VENTURE AGREEMENT IN INDONESIA PART I: WHAT IS JOINT VENTURE…

Apa pertimbangan Mahkamah Agung sehingga menolak gugatan penggugat?

1. “Bahwa persoalan dalam perkara ini adalah ada perjanjian dengan jaminan Fidusia antara PT. Tri Panca Group dengan PT. Bank Mega, kemudian PT. Tri Panca Group tersebut dinyatakan pailit. Judex Facti di dalam pertimbangannya bersandar pada Pasal 34 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004, yang berbunyi ”kecuali ditentukan lain dalam undang-undang ini perjanjian yang bermaksud memindahtangankan hak atas tanah, balik nama kapal, pembebanan hak tanggungan, hipotik, atau jaminan fidusia yang telah diperjanjikan lebih dahulu, tidak dapat dilaksanakan setelah putusan pernyataan pailit diucapkan.”

2. “Bahwa pertimbangan Judex Facti tersebut tidak mempertimbangkan ketentuan lain di dalam undang-undang yaitu:

Pasal 55 Undang-Undang Kepailitan yang menentukan: “…setiap kreditur pemegang hak gadai, jaminan fidusia, hak tanggungan, hipotik atau hak agunan atas kebendaan lainnya, dapat mengeksekusi haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan;
Penjelasan Pasal 27 Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 (Undang-Undang Jaminan Fidusia) menyatakan “Benda yang menjadi obyek jaminan fidusia berada di luar kepailitan dan atau likuidasi” Penjelasan Pasal 31 ayat (1) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 “dengan tidak mengurangi ketentuan Pasal 56, 57 dan pasal 58 Ketentuan ini (pasal 31 ayat 1) tidak berlaku bagi kreditur sebagaimana dimaksud dalam pasal 55. ”

3. “Bahwa dengan pertimbangan di atas, maka seolah-olah ada pertentangan antara Pasal 34 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 dengan Pasal 55, Penjelasan Pasal 31 ayat (1) serta Pasal 27 Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999, sehingga menurut Mahkamah Agung ketentuan Pasal 34 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 haruslah diartikan bahwa yang tidak boleh dilaksanakan setelah adanya putusan pernyataan pailit adalah melakukan perjanjian yang bermaksud:

1) Memindahtangankan hak atas tanah

2) Balik nama kapal

3) Pembebanan hak tanggungan

4) Hipotik

5) Jaminan fidusia yang telah diperjanjikan lebih dahulu.

Artinya perjanjian yang ada tersebut tidak boleh diwujudkan/dilaksanakan lebih lanjut, misalnya dengan menerbitkan sertifikat. Tetapi apabila perjanjian-perjanjian tersebut telah sempurna dengan adanya sertifikat, maka yang harus berlaku adalah Pasal 55 Undang-Undang Kepailitan dan Pasal 27 Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999, yaitu obyek jaminan tidak masuk dalam harta/budel pailit.”

Dengan adanya Putusan Mahkamah Agung pada tanggal 26 Juli 2011, maka PT Bank Mandiri, Tbk harus rela melepaskan salah satu aset berupa komoditas kopi milik PT Tripanca Group (dalam pailit), Lampung. Terlepas adanya pro dan kontra di dalam perkara ini, Putusan Mahkamah Agung ini merupakan tonggak sejarah di dalam perkembangan hukum jaminan di Indonesia.

********

By Waji Has

Jika sebelumnya sudah dibahas tentang bagaimana cara pemberlakukan Dokumen Asing di Indonesia, maka berikut ini akan dibahas tentang Bagaimana cara Pengajuan Permohonan Legalisasi Dokumen di Kementrian Hukum dan HAM. Dalam Peraturan Menteri Luar Negeri Republik Indonesia Nomor : 09/A/KP/XII/2006/01 sebagaimana telah diulas dalam artikel sebelumnya (bisa dilihat di s ini).

Mengenai pengertian legalisasi bisa dilihat di sini – Red

Untuk mengajukan permohonan legalisasi, pemohon datang ke Kementrian Hukum dan HAM RI, khususnya Direktorat Perdata – Direktorat Jendral Administrasi Hukum Umum, dengan melampirkan dokumen sebagai berikut:

1. Surat permohonan legalisasi yang ditanda-tangani oleh pemohon.

2. Fotocopy KTP dari pemohon.

3. Fotocopy dokumen yang akan dilegalisasi.

* Bila dokumen yang akan dilegalisasi berupa terjemahan dari bahasa Indonesia ke bahasa asing, maka dilampirkan fotocopy dokumen berbahasa Indonesia.

* Dalam hal dokumen yang akan dilegalisasi adalah dokumen perusahaan, maka dilampirkan Surat Kuasa dari Direksi dan fotocopy KTP dari pemberi dan penerima kuasa.

4. Materai sebesar Rp. 6.000,- untuk setiap dokumen yang dilegalisasi.

5. Bukti pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).

*Dalam hal dokumen yang akan dilegalisasi adalah dokumen perusahaan, maka dilampirkan Surat Kuasa dari Direksi dan fotokopi KTP dari pemberi dan penerima kuasa.

Jam kerja pemberian pelayanan:

§ Senin – Jumat pukul 09.00 – 16.00

§ Penerimaan berkas permohonan: Pukul 09.00 – 12.00

§ Istirahat pukul 12.00 -13.00, Jum’at pukul 12.00 – 14.00

Dalam hal Legalisasi terhadap Surat Kuasa/Pernyataan untuk jual beli/perjanjian untuk digunakan di Indonesia, masing-masing Negara terdapat pengaturan yang berbeda-beda sesuai dengan peraturan yang terdapat pada kedutaan besar masing-masing Negara tersebut di Indonesia. (bisa dilihat di sini )

Sebagai contoh digunakan Negara Amerika Serikat. Untuk menggunakan di Indonesia dokumen-dokumen yang dibuat di Amerika Serikat, maka persyaratan yang diperlukan antara lain:

1. Dokumen Surat Kuasa/Pernyataan yang asli berisi maksud, tujuan dan informasi yang jelas.

Catatan:

Dalam dokumen Surat Kuasa/Pernyataan itu harap dicantumkan:

* Nomor Paspor pemohon.

RELATED POSTS
Perlindungan Transaksi Online

JOINT VENTURE AGREEMENT IN INDONESIA PART II: ARTICLES OF…

JOINT VENTURE AGREEMENT IN INDONESIA PART I: WHAT IS JOINT VENTURE…

* Alamat (Address) pihak pemohon di negara setempat.

* Nama pemohon yang tertera di dokumen Surat Kuasa/Pernyataan harus sesuai dengan nama yang tertera di paspor (Indonesia) pemohon.

* Jika meterei dibubuhkan, maka tandatangan pihak Pemohon dalam dokumen itu berada diatas/menyentuh meterai tersebut.

* Dokumen Surat Kuasa/Pernyataan harus ditanda-tangani didepan Petugas Konsuler

* Dokumen Surat Kuasa/Pernyataan yang dikirimkan melalui surat (mail) dan telah ditanda-tangani harus di cap oleh kantor Notaris (notary Public) di negara setempat.

* Dokumen Surat Kuasa/Pernyataan yang dikirimkan melalui surat (mail) harus menyertakan buku Paspor asli yang masih berlaku (valid).

* Dokumen Surat Kuasa/Pernyataan yang dikirimkan melalui surat (mail) harus menyertakan buku Paspor asli yang tertera visa Negara setempat sebagai bukti yang bersangkutan berada di luar negeri.

* Dokumen Surat Kuasa/Pernyataan yang dikirimkan melalui surat (mail) harus menyertakan Kartu permanent Resident (Green Card) asli pemohon yang memilikinya.

2. Dokumen Surat Kuasa/Pernyataan harus diketik yang rapi atau hasil cetakan (print out) dari komputer. Dokumen hasil fax maupun tulisan tangan tidak dapat diterima dan diproses.

3. Paspor asli dan fotocopy paspor (Indonesia) pemohon yang masih berlaku.

4. Fotocopy Kartu Permanent Resident (Green Card) pemohon yang masih berlaku dan kartu aslinya harap dibawa dan ditunjukkan kepada petugas.

5. Fotocopy Kartu Identitas (Identification Card) atau Surat Ijin Mengemudi (Driver License) atau bukti domisili lain (Apartment Lease Agreement, Bank Statement, Bill Listrik, Bill tilpun, dll) di Amerika Serikat.

Catatan:

Bagi pemohon yang tidak memiliki Kartu Identitas (Identification Card) di Negara setempat maupun bukti domisili lainnya, harap melampirkan Surat pernyataan (Statement) dan fotocopy Surat Ijin Mengemudi (Driver License) dari pihak penandatangan Surat Pernyataan

6. Biaya (fee) $ 20.00 dalam bentuk Uang Pas Tunai (Cash – Exact Change) atau Money Order payable to: The Embassy of Indonesia.

7. Untuk warga Negara Amerika Serikat maupun Warga Negara Asing yang ingin melegalisasi dokumen Surat Kuasa/Pernyataan, dokumen tersebut harus di legalisasi oleh State Department (lihat proses Information on Legalizing Document untuk Foreign Citizen

8. Dokumen Surat Kuasa/Pernyataan yang dikirimkan melalui surat (mail) harus disertai amplop kosong surat kilat yang sudah diberi alamat (self-addressed return Express Mail Envelope) yang bisa didapat dari Kantor Pos (US Postal Service) untuk pengiriman kembali dokumen tersebut kepada si pemohon.

Namun, Sampai saat ini hanya terdapat pengaturan mengenai prosedur-prosedur yang harus dilakukan untuk memberlakukan dokumen lintas Negara, belum terdapat pengaturan yang menyebutkan dengan tegas akibat hukum atau implikasi jika tidak dilakukannya prosedur-prosedur yang diuraikan di atas. Pengaturan-pengaturan tersebut hanya bersifat administratif. Oleh karena itu, pada dasarnya dokumen-dokumen lintas Negara tersebut tetap dapat diberlakukan. Namun secara administratif harus dilakukan prosedur-prosedur yang telah diuraikan di atas tersebut (sebagaimana juga yang diatur dalam staadsblad 1909 nomor 291). Karena jika tidak dilakukan, maka tidak dapat diproses lebih lanjut secara administratif

By Waji Has

Beberapa waktu lalu, saya mendapat telephone dari rekan seprofesi saya, sebut saja namanya Rani, yang mengungkapkan bahwa dia diminta untuk membuat affidavit tersebut oleh kliennya yang hendak melanjutkan sekolah di Australia. “Sepanjang aku kuliah di Program Spesialis Kenotariatan sampai master, aku kok nggak pernah denger atau paling tidak diberikan contoh yang namanya Affidavit ya mbak? Apa pas dulu waktu diajarkan aku nggak masuk ya? He.he.he…”, Kata Rani penasaran. Sebenarnya, apa sih arti dari kata “affidavit”? Setahu aku, affidavit itu Pernyataan tertulis di atas sumpah oleh pembuatnya. Biasanya terminology ini di pakai dalam hukum apa saja?”

Pertanyaan ini senada dengan pertanyaan yang dibahas dalam salah satu rubrik tanya jawab klinik hukum online dengan topik Hukum Keluarga dan Waris Tentang Affidavit yang dijawab oleh Shanti Rachmadsyah.

Arti harafiah dari Affidavit adalah: Surat Keterangan tertulis yang dibuat di bawah sumpah. Artinya, apabila terdapat suatu kesaksian atau suatu pernyataan dari seseorang mengenai suatu hal tertentu, maka jika diminta untuk dibuat dalam bentuk tertulis dan pernyataan tersebut dibuat di bawah sumpah, maka dibuatkan suatu Affidavit. Dalam terminology hukum Indonesia, affidavit lebih dikenal dengan Surat Pernyaatan. Baik yang dibuat di bawah tangan, dengan dilegalisir oleh Notaris, maupun dibuat dalam bentuk akta Notariil agar memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna.
Namun demikian, keterangan ataupun pernyataan yang dibuat di hadapan Notaris tersebut harus dilengkapi dengan Berita Acara Sumpah dari Pengadilan Agama yang terletak sesuai dengan domisili dari orang yang membuat pernyataan tersebut. Surat Keterangan tertulis yang dilengkapi dengan Berita Acara Sumpah tersebutlah yang nantinya akan digunakan sebagai alat bukti yang sah di muka pengadilan. Sebab, tanpa adanya keterangan di bawah sumpah tersebut, biasanya di pengadilan nantinya, harus dibuatkan Berita Acara Sumpah lagi secara tersendiri.

Istilah “Affidavit” di dalam hukum Indonesia lebih banyak digunakan di dalam fasilitas keimigrasian, disamping dalam perkara perdata sebagaimana di uraikan di atas.

Apa sih yang dimaksud dengan istilah affidavit di dalam UU kewarganegaraan?

Menurut UU No. 12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan (“UU Kewarganegaraan”), PP No. 2 Tahun 2007, Permenhukham No. M.01-HL.03.01 Tahun 2006, affidavit merupakan fasilitas keimigrasian yang diberikan oleh pemerintah RI untuk anak yang terlahir dari perkawinan antara warga negara Indonesia dengan warga negara asing (berkewarganegaraan ganda) yang belum berusia 18 (delapan belas) tahun atau belum menikah. Anak yang berkewarganegaraan ganda tersebut wajib didaftarkan oleh orang tua atau walinya pada kantor imigrasi atau Perwakilan Republik Indonesia yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal anak. Pendaftaran tersebut dimaksudkan untuk memperoleh fasilitas sebagai Warga Negara Indonesia yang berkewarganegaraan ganda. Jika anak yang berkewarganegaraan ganda tersebut telah berusia 18 (delapan belas) tahun atau sudah menikah harus mengajukan pernyataan memilih salah satu kewarganegaraannya.
Bila anak tersebut menggunakan paspor warga negara asing maka paspor anak tersebut akan diberikan affidavit yang menerangkan bahwa anak tersebut adalah adalah subjek dari pasal 41 UU Kewarganegaraan.

Bagaimana ya bentuk affidavit di dalam pasport asing?

Menurut Permenhukham No. M.HH-19.AH.10.01 tahun 2011, Affidavit adalah surat keimigrasian yang dilekatkan atau disatukan pada paspor asing yang memuat keterangan sebagai anak berkewarganegaraan ganda dan memberikan fasilitas keimigrasian kepada pemegangnya berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan. Affidavit dipergunakan pada saat anak tersebut berkunjung dan tinggal di Indonesia untuk waktu tertentu dalam statusnya sebagai warga negara Indonesia yang terbatas. Affidavit ini hanya berlaku untuk sekali kunjungan (sekali masuk dan sekali keluar) wilayah RI.
Lalu, apa bedanya dengan terminology affidavit di dalam perkara perdata?

Di dalam perkara perdata, affidavit diajukan sebagai alat bukti surat. Misalnya di dalam kasus sengketa kepemilikan saham Asuransi Jiwa Manulife yang di ulas di dalam klinik hukum online dengan topik “Roman Gold Telah Dicoret dari Daftar Registrasi Perusahaan di BVI” //www.hukumonline.com/berita/baca/hol4134/roman-gold-telah-dicoret-dari-daftar-registrasi-perusahaan-di-bvi. Kasus tersebut sudah berlangsung lebih dari satu tahun, namun belum juga menunjukkan tanda-tanda akan selesai. Baru-baru ini, pihak Manulife Financial juga telah menemukan bukti baru berupa pengakuan tersumpah (affidavit) dari seorang pengacara di Singapura. Pengacara tersebut mengaku dirinya telah membuat dokumen backdated yang digunakan untuk mensahkan urut-urutan proses gadai dan jual beli saham berturut-turut dari DSS ke Harvest Hero, Harvest Hero ke Highmead Ltd dan dari Highmead Ltd ke RGA. Perintah untuk membuat dokumen backdated tersebut, menurut pengakuan pengacara tadi, datang dari seorang pengacara Indonesia.

Bagaimana jika ada klien yang meminta Notaris untuk membuat affidavit?

Pada prinsipnya, yang dapat dilakukan oleh Notaris sehubungan dengan adanya perbedaan nama dalam dokumen. Isi Affidavit dimaksud biasanya dibuat bila ada terjadi perbedaan nama dalam dokumen yang digunakan untuk keimigrasian ataukah dokumen untuk pendaftaran di sekolah di luar negeri. Misalnya nama yang tertulis di akte kelahiran “Shintawati”, ternyata di KTP tertulis “Sintawati”, maka orang tersebut harus membuat affidavit yang disahkan oleh notaris untuk memberikan keterangan nama yang sebenarnya.

Dalam hal Notaris diminta untuk membuat Affidavit, biasanya hanyalah berbentuk surat pernyataan yang dilegalisir oleh notaries. Surat tersebut dibuat dalam format dari Negara yang bersangkutan (Australia misalnya) yang telah disediakan oleh lawyer imigrasi dari Negara tersebut. Dalam dokumen tersebut yang bersangkutan membubuhkan tanda-tangannya di hadapan Notaris dimaksud mengenai pernyataannya, dan setelah itu dilegalisir oleh Notaris. Dokumen affidavit yang dilegalisir oleh Notaris tersebut, dalam prakteknya dapat diterima di negara yang bersangkutan.

Bentuk lain dari affidavit sebagaimana yang sudah kami jelaskan di atas adalah: Notaris membuat akta berupa pernyataan saksi yang dibuat secara tertulis di hadapan notaris, kemudian, si pembuat pernyataan tersebut datang ke Pengadilan Agama setempat, dan disumpah sesuai dengan keyakinannya dan selanjutnya salinan akta pernyataan yang sudah dilengkapi dengan Berita Acara Sumpah tersebut dilampirkan sebagai alat bukti yang sah di pengadilan tempat dia berperkara.

Setelah kami melakukan diskusi dengan beberapa pengacara praktik, barang bukti berupa affidavit tersebut masih jarang digunakan oleh pengacara di Indonesia. Hanya ada satu dua orang pengacara yang kami ajak diskusi saja yang pernah menggunakan barang bukti berupa keterangan saksi dalam bentuk affidavit tersebut.

**********

By Waji Has

Cinta memang suatu hal yang unik dan mengherankan. Kekuatan kimia yang dihasilkan oleh getaran cinta bisa merubah banyak hal, termasuk watak manusia, begitu kata para filsuf dan ahli cinta. ? Setelah menjalin hubungan selama 2 tahun, Anissa berencana akan menikah dalam waktu dekat dengan Budi. Namun demikian, Dina dan Eny, sahabat Anissa tidak terlalu bergembira dengan keputusan Anissa untuk menikah dengan Budi. Sebagai sahabat yang sudah saling berbagi rahasia selama bertahun-tahun, keduanya tahu watak Budi yang sering kasar terhadap Anissa. Hal ini yang sering mencemaskan Dina dan Eny, dan mereka menganggap bahwa baiknya Anissa mebatalkan niatnya untuk menikah dengan Budi.
Suatu hari, ketiga sahabat ini bertemu di suatu cafe di Jakarta. Dalam suatu percakapan yang semula berawal dari percakapan ringan, lama-lama pelan-pelan menjadi serius ketika Dina memberanikan diri untuk menyatakan unek-uneknya kepada Anissa.
“Nissa, kita kan sudah bersahabat lama, sejak kuliah dulu. Kita berdua ini sayang banget sama elo. Kami juga sudah lama kenal Budi dan wataknya yang berangasan. Terus terang kami tidak setuju terhadap pilihanmu itu”. Annisa tidak tampak kaget mendengar unek-unek dari Dina dan Eny sahabatnya. Karena dalam hati kecilnya dia juga merasa ragu dengan sifat berangasan dan kasar dari Budi.

Sambil menarik nafas dalam dan mata menerawang, Annisa menjawab, “Masalahnya gue terlanjur sayang banget sama dia, Din… Gue merasa bahwa Budi adalah jodoh gue. Takdir gue”. Enny hanya bisa menatap Annisa dengan pandangan iba, yang mengerti bahwa Budi adalah satu-satunya pilihan hidup Annisa, dan ketampanannya juga membuatnya bertindak nekat dengan menerima lamaran Budi.
“Mungkin untuk melindungi elo dari kekerasan dalam rumah tangga, nggak ada salahnya deh elo buat perjanjian kawin. Setidak-tidaknya elo bakal lebih terlindungi dari sikap kasar Budi waktu kalian nanti menikah,” kata Enny setengah putus asa dalam membujuk Annisa dalam membatalkan niatnya untuk menikah dengan Budi. Sambil meneguk Vanilla Latte-nya Annisa menjawab, “Gue dan Budi memang ada rencana begitu, tapi apa saja yang perlu dicantumkan di dalam Perjanjian Perkawinan?”

“Setahu aku sih salah satunya ya tentang harta bawaan masing-masing”, lanjut Enny dengan serius menimpali sambil mencomot kentang goreng yang tersaji.”
“Bisa nggak ya kalau kita cantumkan larangan supaya Budi tidak melakukan kekerasan dalam Rumah Tangga (KDRT) di dalam klausula perjanjian kawin tersebut? Trus kalau emang bisa, emangnya gue bakalan terlindungi secara hukum gitu?”, Annisa mulai tertarik dan menegakkan duduknya sambil menyimak penjelasan dari Dina yang memang memiliki pengalaman dalam menangani kasus KDRT.
Dina mulai membuka penjelasannya, “Jadi begini, ……”

Perjanjian Pra Nikah atau yang lebih dikenal sebagai Perjanjian Kawin yang diatur di dalam pasal 119 – 198 KUHPerdata pada dasarnya hanya mengatur tentang harta kekayaan yang diperoleh sebelum dan pada saat perkawinan berlangsung.

Dengan demikian, dalam undang-undang sebenarnya hanya TIGA JENIS perjanjian perkawinan, yaitu:
a) Pemisahan harta bawaan masing-masing suami/isteri;
Adanya pemisahaan terhadap harta bawaan dari masing-masing yang diperoleh sebelum perkawinan dilangsungkan, maka harta harta bawaan (seperti halnya hibah, warisan, pemberian orang tua, perolehan sendiri dan lain sebagainya) tetap dalam penguasaan masing-masing suami atau isteri tersebut. Harta yang diperoleh setelah perkawinan berlangsung menjadi harta bersama; yaitu harta yang dimiliki secara bersama-sama oleh suami isteri tersebut.

b) Pemisahan untung rugi dalam perkawinan;
Artinya kalau ada keuntungan yang diperoleh selama perkawinan berlangsung, maka keuntungan tersebut akan dibagi dua antara suami isteri. Namun sebaliknya, dalam hal terjadi kerugian ataupun tuntutan dari pihak ketiga (orang lain di luar suami isteri tersebut), maka kerugian tersebut menjadi tanggung jawab masing-masing suami/isteri tersebut (pasal 144 KUHPerdata)

c) Pemisahan harta secara bulat (Sepenuhnya).
Jika dilakukan pemisahan harta secara bulat, artinya seluruh harta, baik harta sebelum dan sepanjang perkawinan berlangsung menjadi hak dari masing-masing suami isteri tersebut. Bentuk Perjanjian Kawin inilah yang paling sering dibuat dalam praktiknya. Karena dengan adanya pemisahan harta secara sepenuhnya inilah, maka antara suami dan isteri tersebut bisa melakukan perbuatan hukum sendiri atas hartanya tersebut. Misalnya, hendak dijual, ataupun dijaminkan.
“Ooohh… Jadi dalam Perjanjian Kawin yang diatur oleh undang-undang tidak ada ketentuan mengenai larangan dilakukannya KDRT ya Din?”, gumam Enny yang ikut asyik mendengarkan penjelasan dari Dina.

Apakah pihak istri akan merasa terlindungi dari ancaman KDRT dengan adanya perjanjian perkawinan?

Perjanjian Kawin dalam Pemberian Hak Tanggungan

surat kuasa membeli, dokumen sakti pekerja migran

Bagi orang yang beragama Islam, biasanya pada saat pelaksanaan akad nikah sang suami mengikrarkan Syiqat Talak atau Pernyataan Taklik Talak. PerjanjianTaklikTalak ini terdapat dalam kutipan buku nikah dikeluarkan oleh Kantor Urusan Agama (KUA).
Taklik Talak pada dasarnya merupakan janji atau pernyataan suami, yang bersedia untuk dijatuhkan talak oleh isterinya, dalam hal suami :
(1) meninggalkan istri dua tahun berturut-turut
(2) tidak memberi nafkah wajib kepada istri 3 bulan lamanya
(3) menyakiti badan/jasmani istri
(4) membiarkan (tidak mempedulikan) istri selama 6 bulan lamanya
Taklik talak tersebut berlaku jika isteri merasa tidak ridha (ikhlas) dengan perlakukan suaminya tersebut terhadapnya, maka isteri dapat mengadukan perbuatan suaminya tersebut untuk meminta agar dijatuhkannya talak ke Pengadilan Agama atau petugas yang diberi hak untuk mengurus pengaduan serupa. Syaratnya:
1. Pengaduannya dibenarkan serta diterima oleh pengadilan atau petugas tersebut
2. Istri juga membayar uang sebesar Rp.50,- sebagai iwadl (pengganti) kepada suami
“Dengan dipenuhinya syarat tersebut, maka jatuhlah talak satu suami kepada istri”, Dina menjelaskan dengan sabar.
Hampir berbarengan, Annisa dan Enny bertanya dengan wajah tertarik,

Apa klausula KDRT lazim untuk dicantumkan dalam perjanjian perkawinan?

“Dalam suatu perjanjian kawin, memang terkadang calon suami atau calon istri minta untuk dicantumkan segala ketentuan dan larangan mengenai KDRT maupun tentang pembagian hak asuh anak. Sebagaimana telah gue uraikan di atas, Perjanjian Kawin biasanya cuma mengatur tentang harta kekayaan dalam perkawinan. Namun, jika mengacu pada azas kebebasan berkontrak sebagaimana dimaksud dalam pasal 1338 KUHPerdata, bisa saja dibuatkan klausula-klausula tambahan tentang segala konsekwensi jika terjadinya KDRT tersebut. Ketentuan mengenai kebebasan berkontrak tidak boleh melanggar ketentuan pasal 140, 141, 142 dan 143 KUHPerdata”.
“emang pasal-pasal tersebut mengatur tentang apa saja Din?” kata Annisa dengan wajah tertarik.
“Intinya perjanjian yang mengurangi hak seorang suami. Karena bagaimanapun, suami tetap harus menjalankan kewajibannya sebagai seorang kepala keluarga”. Lanjut Dina.
“Nih, gue baca dari http://www.lbhapik.or. id, juga disebutkan bahwa asal Perjanjian tersebut tidak bertentangan dengan hukum dan kesusilaan, segala bentuk kesepakatan dapat dituangkan dalam perjanjian tersebut. Misalnya tentang harta sebelum dan sesudah kawin atau setelah cerai, pemeliharaan dan pengasuhan anak, tanggung jawab melakukan pekerjaan-pekerjaan rumah tangga, pemakaian nama, pembukaan rekening Bank, hubungan keluarga, warisan, larangan melakukan kekerasan, marginalisasi (hak untuk bekerja), subordinasi (pembakuan peran). Begitu juga yang ditegaskan dalam Kompilasi Hukum Islam (KHI) pasal 47, bahwa sepanjang tidak bertentangan dengan hukum Islam, perjanjian perkawinan dapat meliputi percampuran harta pribadi, pemisahan harta pencaharian masing-masing, menetapkan kewenangan masing-masing untuk mengadakan ikatan hipotik (perjanjian dengan pihak Bank, misalnya) atas harta pribadi dan harta bersama”.
Samakah perjanjian perkawinan dengan taklik talak ?

Artikel di http://www.lbh-apik.or.id menyebutkan bahwa pada dasarnya, perjanjian perkawinan yang mengatur mengenai kekerasan dalam rumah tangga menurut UU Perkawinan sama dengan taklik talak. Bedanya, perjanjian perkawinan bisa diubah sesuai dengan kehendak kedua belah pihak, sedangkan perjanjian taklik talak tidak dapat dicabut kembali. Perbedaan lainnya adalah, isi perjanjian kawin dapat meliputi hal apa saja asal tidak bertentangan dengan hukum dan kesusilaan dan tidak merupakan syarat putusnya talak/cerai. Sementara perjanjian taklik talak, selain hanya berisi hal-hal tertentu, juga merupakan syarat jatuhnya talak jika perjanjian tersebut sudah diucapkan tetapi kemudian tidak dilaksanakan.

Pembacaan Syiqat Taklik tersebut sebenarnya cukup melindungi hak dan kepentingan isteri. Namun, bagaimanapun yang dapat melindungi istri hanyalah dirinya sendiri. Karena, biarpun kita bikin perjanjian sebagus apapun, kalau isteri tersebut nggak berdaya untuk melawan kekerasan yang dilakukan oleh suaminya, ya tentunya nggak akan melindungi isteri tersebut dari kekerasan terhadap diri dan bahkan anak-anaknya.Suatu peristiwa multilasi yang sangat marak di Jakarta beberapa minggu terakhir juga merupakan salah satu contoh KDRT yang paling parah dan mengenaskan. 🙁

Biar lebih jelas lagi, kalian baca deh artikel ttg KDRT: “Ayo Tolak Kekerasan Dalam Rumah Tangga!”

“Trus kalau elo mau baca juga tentang perlu nggak nya elo bikin perjanjian kawin, elo bisa baca di sini: “perjanjian kawin, perlukah dibuat?” kata Dina menutup penjelasannya.

“Hiyyy… kalau inget kasus isteri yang dimultilasi sama suaminya itu serem bangeeet yaa.. ” kata Annissa sambil begidik dan menampakkan wajah ngeri. “Amit-amitttt… semoga nggak terjadi ya.. Bener juga saran elo Dina. Ya sudah deh, nanti gue pikirin lagi. Thanks ya sist buat pencerahannya, at least gue jadi ada bayangan harus ngapain ke depannya” Annisa memandang Dina dengan tatapan penuh rasa terima kasih.

Catatan pinggir:
Tulisan tersebut saya dedikasikan untuk ikut meramaikan acara Syukuran Ulang Tahun serba TIGA yang dibuat oleh sahabat saya yang berulang tahun: RZ Hakim. Bersama dengan dua blogger lainnya: mama calvin dan Little Dija

By Waji Has

Melanjutkan pembahasan saya mengenai “Sewa Menyewa (Ijarah) Sebagai Salah Satu Skema Dalam Pembiayaan Syariah“, kali ini saya akan membahas tentang Akad Ijarah itu sendiri dalam skema pembiayaan syariah. Hampir mirip dengan sewa menyewa pada transaksi konvensional, sewa menyewa dalam transaksi Ijarah terjadi antara bank sebagai pihak yang menyewakan, dan Nasabah sebagai penyewa, dengan mengacu pada objek yang di sewakan. Namun demikian, dalam transaksi Ijarah, sewa menyewa tersebut dapat digunakan sebagai mekanisme pembiayaan dengan skema syariah.

Akad Ijarah merupakan akad pemindahan hak guna (manfaat) atas suatu barang dalam waktu tertentu dengan pembayaran sewa (Ujrah) tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan atas barang tersebut.

Disamping contoh kasus di atas, sebenarnya Ijarah terdiri atas:

1. Ijarah Murni (Sewa Menyewa murni).

Dalam Ijarah murni, yang berlaku adalah perjanjian sewa menyewa biasa. Dimana pihak tetap memiliki kedudukan sebagaimana awal perjanjian, yaitu antara pihak yang menyewakan dan pihak yang menyewa barang. Setelah masa sewa berakhir, para pihak kembali pada kedudukannya masing-masing. Dalam konsep Ijarah murni tersebut, yang di sewakan tidak hanya berupa manfaat atas suatu barang saja, melainkan juga manfaat atas suatu jasa tertentu. Misalnya: jasa borongan pembangunan gedung bertingkat, jasa borongan penjahitan dan lain sebagainya.

Jadi, titik beratnya adalah pada jasa pemborongan suatu pekerjaan, yang konsepnya sangat berbeda dengan jasa perburuhan. Karena dalam jasa perburuhan, yang terjadi adalah hubungan kerja antara majikan dengan pekerjanya. sedangkan dalam skema ijarah atas suatu pekerjaan tertentu, yang di borongkan adalah hasil dari pekerjaan tersebut. Oleh karena itu, tidak ada hubungan hukum dalam bentuk majikan dengan pekerja sebagaimana halnya dalam jasa perburuhan.

2. Al-ijarah wal iqtina atau Mutahiyah bi Tamlik (IMBT)

Sewa menyewa dengan hak opsi pada akhir masa sewa, untuk membeli barang yang disewakan. Dalam sewa menyewa tersebut, uang pembayaran sewanya sudah termasuk cicilan atas harga pokok barang. Pihak yang menyewakan (dalam hal ini Bank misalnya) berjanji (wa’ad) kepada penyewa untuk memindahkan kepemilikan objek setelah masa sewa berakhir. Janji tersebut harus dinyatakan dalam akad IMBT tersebut.

Jadi, kedudukan multifinance dan customer akan berubah pada akhir masa sewa. Pihak multifinance yang semula adalah pemilik barang selaku pihak yang menyewakan, akan berubah menjadi penjual pada akhir masa sewa. Demikian puluh customer, yang tadinya bertindak selaku penyewa, akan berubah menjadi pembeli pada akhir masa sewa.

Dalam praktik perbankan syariah, skema IMBT ini dapat digunakan untuk pembelian rumah dengan menggunakan system KPR, dimana barang yang di IMBT kan tersebut secara prinsip sudah merupakan milik nasabah yang bersangkutan.

IJARAH DALAM PENGERTIAN UJROH (UANG JASA)

Disamping pengertian ijarah dalam konteks sewa menyewa, ijarah ini sendiri juga mengandung pengertian “ujroh” atau uang jasa atau kadang disebut juga “fee”. Ijarah dalam pengertian ini diberikan kepada seseorang atas jasa yang telah dilakukannya.

Contohnya begini:

Arief adalah seorang pengusaha Biro Perjalanan Haji. Dalam musim haji yang akan datang ini, Arief harus membayar uang muka hotel, catering dan pesawat yang akan digunakan oleh para calon jemaah haji. Berhubung tidak semua jemaah membayar ONH secara penuh di muka, sedangkan biaya-biaya perjalanan haji sudah harus dibayarkan, maka Arief membutuhkan “dana talangan” untuk menutupi kekurangan pembayaran dimaksud. Suatu Bank Syariah yang bersedia memberikan dana talangan kepada Arief menggunakan skema Modal Kerja Ijarah. Jadi, Bank Syariah akan menalangi terlebih dahulu kekurangan uang muka untuk hotel, tiket pesawat dan catering calon jemaah. Atas pemberian dana talangan tersebut, Bank Syariah berhak atas ujroh (keuntungan) tertentu.

(Bersambung)

Referensi:

1. Kiat Cerdas, Mudah dan Bijak dalam Memahami Akad Syariah karya Irma Devita (Kaifa, 2011)

2. Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah

Sumber foto:

123.Royalti Free

Tia dan Ami, dua orang sahabat yang merantau di Jakarta. Keduanya baru saja bekerja setelah lulus dari Perguruan Tinggi. “Daripada kost, lebih baik kita sewa paviliun rumah aja Tia. Gimana?”, Tanya Ami. “Gue liat ada pavilliun rumah di deket-deket kantor kita yang dikontrakkan. Letaknya juga di pinggir jalan strategis.” Setelah sepulang kerja, mereka berdua mampir ke rumah tersebut.“Wah,….lumayan, Mi. Tempatnya cukuplah buat kita berdua. Kalau ada saudara mau nginep masih ada kamarnya,” ujar Tia senang. Pavilliun yang mungil bergaya kuno tersebut merupakan bangunan baru yang dibangun di sebelah rumah milik keluarga Ibu Marni. Dahulu orang tua Ibu Marni adalah pejabat pemerintahan dan menempati rumah tersebut dan sekarang setelah meninggal dunia, Ibu Marni ingin mengelola usaha kos-kosan dengan menyewakan pavilliun rumah tersebut.

Tia dan Ami akhirnya sepakat untuk menyewa pavilliun rumah Ibu Marni selama 2 tahun dengan perjanjian secara tertulis. Di bulan kedua, Ami menerima surat dari Kelurahan yang ditujukan kepada Pemilik Rumah yang memerintahkan agar pavilliun rumah tersebut dibongkar karena tidak memiliki Ijin Mendirikan Bangunan dan masuk jalur hijau.

Ketika surat itu dikonfirmasi ke Ibu Marni, ia hanya berkata,”Sudah,.. mbak tenang saja. Nanti saya yang urus. Pemberitahuan ini sudah sering kami terima kok”.Ternyata beberapa hari kemudian ketika Ami dan Tia di kantor, mereka mendapat kabar dari tetangga sebelah kalau pavilliun yang mereka sewa dirobohkan oleh aparat dengan menggunakan mesin buldoser.

”Aduuuhh, Bu Marni bagaimana inii…?? Barang-barang saya ada di luar rumah dan banyak yang hilang. Ibukan sudah janji tidak akan terjadi hal seperti ini. Saya minta Ibu mengembalikan uang yang sewa kami dan ganti rugi atas barang-barang kami yang hilang!!”, teriak Tia marah. Bisakah demikian?

Berdasarkan Pasal 1548 KUHPerdata, yang dimaksud dengan sewa menyewa adalah

“suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang terakhir itu”.

Apa kewajiban dari Pemberi Sewa?

Dalam perjanjian sewa menyewa, oleh pasal 1550 KUHPerdata ditegaskan bahwa Ibu Marni selaku pemilik pavilliun wajib untuk:

Menyerahkan barang yang disewanya
Memelihara barang sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan dimaksud
Memberikan hak kepada Ami dan Tia selaku penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tentram selama masa sewa masing berlangsung.

Ibu Marni selaku pihak yang menyewakan juga harus bersikap fair atau terbuka kepada Ami dan Tia tentang tidak adanya IMB atas pavilliun dimaksud, dan adanya teguran-teguran sebelumnya dari instansi yang berwenang pada saat akan dimulainya masa sewa. Karena pemilik barang yang disewakan harus menanggung penyewa dari kemungkinan terburuk seperti itu (pasal 1552 KUHPerdata).

Dalam hal ini Ibu Marni belum sepenuhnya melakukan kewajibannya, karena tidak memberikan ketenteraman atas rumah sewa pada penyewanya yaitu menyebabkan Ami dan Tia sebagai penyewa tidak dapat menempati rumah sewa karena dirobohkan oleh pihak aparat sedangkan sebelumnya Ibu Marni sudah berjanji akan mengurus hal tersebut dan tidak pernah memberitahukan adanya cacat tersembunyi dari pavilliun yang disewakan.

Dengan dihancurkannya pavilliun oleh aparat, apakah Perjanjian Sewa Menyewa tersebut masih berlangsung?

Secara umum, berdasarkan pasal 1338 KUHPerdata, suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan dari kedua belah pihak. Dalam hal perjanjian sewa menyewa dibuat secara tertulis, perjanjian sewa menyewa berakhir bila jangka waktu yang ditentukan dalam perjanjian sewa telah lampau (Pasal 1570 KUHPerdata).

Namun, berdasarkan pasal 1553 KUHPerdata,

1. Apabila barang yang disewakan musnah sama sekali dalam masa sewa karena suatu kejadian yang tidak disengaja, maka persetujuan sewa gugur demi hukum

2. Jika hanya musnah sebagian, maka penyewa dapat memilih

a. menuntut pengurangan harga

b. membatalkan sewa

Namun apapun yang dipilih dari dua opsi tersebut, penyewa tidak berhak atas ganti rugi.

Dalam konteks kasus tersebut, karena kondisi pavilliun sudah rusak berat dan tidak mungkin ditempati lagi, maka tentunya perjanjian sewa menyewa tersebut menjadi batal.

Nah bagaimana bila perjanjian tersebut belum berakhir namun objek perjanjiannya musnah? Dapatkah Ami dan Tia menuntut ganti rugi?

Menurut pasal 1552 KUHPerdata, pihak yang menyewakan harus menanggung penyewa terhadap semua cacat barang yang disewakan yang merintangi pemakaian barang itu, meskipun pihak yang menyewakan itu sendiri tidak mengetahuinya pada waktu dibuat persetujuan sewa. Jika cacat-cacat itu telah mengakibatkan suatu kerugian bagi penyewa, maka pihak yang menyewakan wajib memberikan ganti rugi.

Merujuk pada pasal tersebut Ami dan Tia dapat membatalkan sewa menyewa dan menuntut ganti rugi padaIbu Marni yaitu berupa pengembalian sisa uang sewa dan juga barang-barang yang hilang pada saat pengosongan rumah. Karena pada saat kesepakatan dibuat Ami dan Tia tidak tahu bahwa rumah sewa tersebut akan bermasalah.

Sumber referensi:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Hukum Perjanjian karangan Prof Subekti.

Sumber gambar: 1 2 3 Royalti Free

Baca juga artikel ini:

1. Klausula Baku VS Perlindungan Konsumen http://bit.ly/157OSUa

2. Sewa Ulangkan Rumah Kontrakan http://bit.ly/X3UfgJ

3. Jual Beli dan Levering http://bit.ly/Zh4xKb

4. Terminology Affidavit dalam hukum Indonesia http://bit.ly/n3VFff

5. Prosedur Pengajuan Legalisasi Dokumen Indonesia di Kemenhukham RI http://bit.ly/GVgoKQ

6. Pemberlakukan Dokumen Asing menurut Hukum Indonesia http://bit.ly/WXX86t

7. Prosedur Jual Beli melalui internet, telephone dan media online http://bit.ly/HepNZZ

8. Aspek Hukum dalam kontrak jual beli batubara http://bit.ly/ph82am

9. Point-point krusial dalam kontrak jual beli batubara http://bit.ly/nDJXhq

10. Pro Kontra Kewajiban Divestasi Perusahaan Tambang dengan terbitnya PP No. 24/2012
http://bit.ly/KGcQPH

11. Batas usia dewasa http://bit.ly/pDVmpu

12. Legalisasi atau warmerking? http://bit.ly/HlX7jG

13. Jenis-Jenis Kontrak Pengadaan Barang dan Jasa Sesuai Perpres 54/2010 http://bit.ly/nZW47l

14. Ketentuan Pokok & Larangan Dalam Kontrak Pengadaan Barang Jasa http://bit.ly/mGOnuv

15. Karakteristik Masing-Masing Kontrak Pengadaan Barang dan Larangannya http://bit.ly/iJ0UM6

16. Praktik Monopoli dan Persaingan Usaha tidak sehat http://bit.ly/VJnI4C

17. Oligopoli Dalam Praktik http://bit.ly/14P0BG6

By Waji Has

Firman dan Lina, pasangan muda yang baru saja memiliki seorang anak, sedang mencari rumah yang cocok untuk tempat tinggal mereka. Setelah datang ke pameran real estate dan survei di sana sini, juga mencari-cari informasi dari teman-temannya, pilihan mereka jatuh pada rumah cluster yang ditawarkan oleh Pengembang PT. ABC. Rumah cluster yang ditawarkan hanya sekitar 20 unit dan lokasinya di daerah Cirendeu, tidak jauh dari lokasi kantor Firman di sekitar Lebak Bulus. Pada saat akad kredit dijelaskan oleh Notaris yang ditunjuk oleh Pengembang, bahwa tanah tempat berdirinya perumahan cluster tersebut merupakan tanah yang sudah dibebaskan oleh PT ABC. “Begini Pak, karena tanah perumahan cluster berasal dari sertifikat tanah induk, jadi harus dipecah dulu sertifikatnya. Saat ini sertifikat tanah induk berstatus HGB, jadi nanti kalau sertifikatnya sudah dipecah statusnya akan sama dengan status sertifikat tanah induknya,” ujar Notaris.

“Tapi saya akan membelinya dengan fasilitas kredit dari bank, bu.. Berapa lama prosesnya sampai saya bisa memiliki seluruh surat-surat kepemilikan atas rumah yang saya beli?”, Firman.

“Oh,.. kalau melalui bank, tentunya kita harus memenuhi terlebih dahulu segala prasyarat yang ditentukan oleh Bank yang akan memberikan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ke bapak,”

“Mengapa harus melalui proses penggabungan dan pemecahan ya bu? Kan jadinya lama.. padahal saya inginnya seperti beli rumah second biasa dari perorangan, dimana setelah saya bayar harganya dan lakukan AJB serta baliknamanya, saya sudah bisa terima asli sertifikat atas nama saya”, Firman agak ragu sambil membolak balik brosur perumahan yang di minatinya.

Pembaca, makin tingginya kebutuhan masyarakat akan perumahan tidak jauh dari kota, membuat para pengembang juga berupaya membuat berbagai macam perumahan dari mulai apartemen sampai cluster perumahan di pinggiran kota Jakarta. Dalam membangun sebuah perumahan, pengembang akan mempersiapkan lahannya terlebih dahulu. Jika areal perumahan tersebut luas, biasanya perumahan tersebut berasal dari beberapa sertifikat dan dari beberapa orang pemilik lahan. Masing-masing lahan dimaksud bisa saja memiliki status tanah yang berbeda-beda. Misalnya ada yang masih berstatus tanah girik, tanah bekas hak barat yang belum dikonversi, selain tanah-tanah yang sudah bersertifikat dan berstatus Hak Milik (SHM), ataupun Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Hak Pakai (HP).

Dokumen-dokumen kepemilikan atas tanah tersebut biasanya ada yang lengkap, ada juga yang hanya terdiri dari secarik surat keterangan garapan saja. Untuk dapat memperoleh semua tanah yang akan dipergunakan sebagai perumahan, pengembang akan melakukan “pembebasan lahan”, yaitu membeli tanah-tanah dimaksud dengan berbagai cara, entah itu melalui jual beli biasa, maupun melalui pelepasan hak.

Setelah seluruh tanah di areal yang akan dijadikan sebagai lokasi perumahan dibebaskan, maka selanjutnya tanah-tanah tersebut digabungkan dan disertifikatkan atas nama Pengembang dengan status Hak Guna Bangunan (HGB). Mengapa Hak Guna Bangunan? Karena biasanya pengembang bukan perorangan, melainkan badan hukum PT; sedangkan PT hanya bisa memiliki tanah dengan status HGB. Penggabungan dari beberapa hak atas tanah yang berasal dari berbagai jenis hak ke dalam 1 sertifikat tersebut disebut “Sertifikat Induk”.

Proses Pembelian Rumah Melalui Kredit Pemilikan Rumah

Saat tanah di kaveling-kaveling dan dipasarkan berikut bangunan, sertifikat induk itu dipecah atas nama konsumen (pembeli). Pecahan sertifikat induk tersebut masih bertatus HGB, mengikuti status induknya. Dalam praktik, biasanya konsumen membeli rumah di areal perumahan tersebut melalui dengan cara mencicil melalui Bank yang bekerjasama dengan pengembang. Untuk itu konsumen harus mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) melalui bank yang telah bekerjasama dengan pengembang (selanjutnya untuk memudahkan kita sebut: “Bank” saja ya). Pada saat melakukan transaksi jual beli dan penanda-tanganan akad kredit KPR dengan Bank, dokumen kepemilikan berupa asli sertifikat tanah (yang sudah dipecah) beserta dokumen lain seperti IMB dan akta jual beli (AJB), baru akan diterima oleh Bank dari pengembang dalam jangka waktu sekitar 6 sampai 12 bulan sejak konsumen melunasi bea balik nama (BBN). Namun jangka waktu itu tidak seragam antara satu pengembang dengan pengembang lainnya. Karena biasanya pengembang melakukan proses pemecahan sertifikat setelah hampir semua rumah yang dibangunnya terjual habis. Setelah itu, barulah pengembang melakukan pemecahan sekaligus. Jika sertifikat selesai dipecah, maka pecahan-pecahan yang sudah dijual belikan dan dibiayai oleh Bank tertentu yang menjadi rekanan pengembang, akan diserahkan ke Bank berkenaan.

Konsumen yang membeli rumah dari pengembang tersebut selanjutnya membayar cicilan bulanan kepada Bank sesuai dengan jangka waktu yang tertera dalam Perjanjian Kredit KPR nya. Rumah yang dibeli oleh konsumen dijadikan sebagai jaminan pelunasan kewajiban pembayaran cicilan dari konsumen yang merupakan debitur dari Bank yang berkenaan.

Kapan konsumen menerima asli dokumen kepemilikan?

Selama fasilitas kredit yang diterima oleh konsumen (Debitur Bank) belum lunas seluruhnya, maka seluruh dokumen kepemilikan atas rumah yang dibelinya masih disimpan di Bank dan dijadikan sebagai jaminan. Setelah kredit lunas, barulah bank bisa menyerahkan dokumen-dokumen kepemilikan rumah dimaksud.