PERKUMPULAN LEMBAGA BANTUAN HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN MITRA SEJAHTERA

Kuncinya adalah jika suatu perbuatan atau hubungan hukum didahului dengan perjanjian dan apa yang diperjanjikan itu dilanggar, maka itu wanprestasi.
Wanprestasi adalah istilah belanda, artinya buruk. Istilah Wanprestasi memang biasa digunakan para konsultan hukum, pengacara ataupun sarjana hukum. Tapi sederhananya wanprestasi itu adalah pelanggaran kontrak atau perjanjian. Atau dengan kata lain wanprestasi itu adalah ingkar janji atau tidak menepati janji.
Menurut Menurut Abdul R Saliman dalam bukunya “Esensi Hukum Bisnis Indonesia (2004:15), Wanprestasi adalah suatu sikap dimana seseorang tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sebagaimana yang telah ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara kreditur dan debitur.
Jadi tips untuk mengenali apakah suatu kasus itu wanprestasi atau bukan Pertama, apakah ada perjanjian antara kedua belah pihak, Kedua apakah ada ketentuan dalam perjanjian yang dilanggar salah satu pihak. Jika kedua syarat itu terpenuhi maka itu wanprestasi.

Sengketa ataupun gugatan perdata pada prinsipnya hanya ada dua jenis, yaitu Wanprestasi dan Perbuatan Melawan Hukum (PMH).
Pada tulisan ini akan diuraikan secara lengkap namun sederhana unsur-unsur perbuatan melawan hukum dan semoga bisa menjadi referensi dalam penanganan perkara yang sedang anda tangani.
Perbuatan melawan hukum diatur dalam Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), berbunyi: “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”
Dari bunyi Pasal tersebut, maka dapat ditarik unsur-unsur PMH sebagai berikut:
ada perbuatan melawan hukum;
ada kesalahan;
ada hubungan sebab akibat antara kerugian dan perbuatan;
ada kerugian.

I. Unsur ada perbuatan melawan hukum
Perbuatan melawan hukum berarti adanya perbuatan atau tindakan dari pelaku yang melanggar/melawan hukum.
Dulu, pengertian melanggar hukum ditafsirkan sempit, yakni hanya hukum tertulis saja, yaitu undang-undang. Jadi seseorang atau badan hukum hanya bisa digugat kalau dia melanggar hukum tertulis (undang-undang) saja.
Tapi sejak tahun 1919, ada putusan Mahkamah Agung Belanda dalam kasus Arrest Cohen-Lindenbaum (H.R. 31 Januari 1919), yang kemudian telah memperluas pengertian melawan hukum tidak hanya terbatas pada undang-undang (hukum tertulis saja) tapi juga hukum yang tidak tertulis, sebagai berikut:[1]:
Melanggar Undang-Undang, artinya perbautan yang dilakukan jelas-jelas melanggar undang-undang.
Melanggar hak subjektif orang lain, artinya jika perbuatan yang dilakukan telah melanggar hak-hak orang lain yang dijamin oleh hukum (termasuk tapi tidak terbatas pada hak yang bersifat pribadi, kebebasan, hak kebendaan, kehormatan, nama baik ataupun hak perorangan lainnya.
Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku, artinya kewajiban hukum baik yang tertulis maupun yang tidak tertulis, termasuk hukum publik.
Bertentangan dengan kesusilaan, yaitu kaidah moral (Pasal 1335 Jo Pasal 1337 KUHPerdata)
Bertentangan dengan sikap kehati-hatian yang sepatutnya dalam masyarakat. Kriteria ini bersumber pada hukum tak tertulis (bersifat relatif). Yaitu perbuatan yang dilakukan bertentangan dengan sikap yang baik/kepatutan dalam masyarakat untuk memperhatikan kepentingan orang lain.
II. Unsur adanya kesalahan
Kesalahan ini ada 2 (dua), bisa karena kesengajaan atau karena kealpaan.
Kesengajaan maksudnya ada kesadaran yang oleh orang normal pasti tahu konsekuensi dari perbuatannya itu akan merugikan orang lain.
Sedang, Kealpaan berarti ada perbuatan mengabaikan sesuatu yang mestinya dilakukan, atau tidak berhati-hati atau teliti sehingga menimbulkan kerugian bagi orang lain[2]
Namun demikian adakalanya suatu keadaan tertentu dapat meniadakan unsur kesalahan, misalnya dalam hal keadaan memaksa (overmacht) atau si pelaku tidak sehat pikirannya (gila)
III. Unsur adanya hubungan sebab akibat antara kerugian dan perbuatan (Hubungan Kausalitas)
Maksudnya, ada hubungan sebab akibat antara perbuatan yang dilakukan dengan akibat yang muncul.
Misalnya, kerugian yang terjadi disebabkan perbuatan si pelaku atau dengan kata lain, kerugian tidak akan terjadi jika pelaku tidak melakukan perbuatan melawan hukum tersebut.
IV. Unsur adanya kerugian
Akibat perbuatan pelaku menimbulkan kerugian. Kerugian di sini dibagi jadi 2 (dua) yaitu Materil dan Imateril.
Materil misalnya kerugian karena tabrakan mobil, hilangnya keuntungan, ongkos barang, biaya-biaya, dan lain-lain.
Imateril misalnya ketakutan, kekecewaan, penyesalan, sakit, dan kehilangan semagat hidup yang pada prakteknya akan dinilai dalam bentuk uang.
Adapun pemberian ganti kerugian menurut KUHPerdata sebagai berikut[3]:
Ganti rugi untuk semua perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPerdata);
Ganti rugi untuk perbuatan yang dilakukan oleh orang lain (Pasal 1367 KUHPerdata). Pasal 1367 ayat (1) KUHPerdata, seseorang tidak hanya bertanggungjawab atas kerugian yang disebabkan perbuatannya sendiri, melainkan juga atas kerugian yang disebabkan perbuatan orang-orang yang menjadi tanggungannya atau disebabkan barang-barang yang berada dalam pengawasannya (vicarious liability)
Ganti rugi untuk pemilik binatan (Pasal 1368 KUHPerdata)
Ganti rugi untuk pemilik gedung yang ambruk (Pasal 1369 KUHPerdata)
Ganti rugi untuk keluarga yang ditinggalkan oleh orang yang dibunuh (Pasal 1370 KUHPerdata)
Ganti rugi karena telah luka tau cacat anggota badan (Pasal 1371 KUHPerdata)
Ganti rugi karena tindakan penghinaan (Pasal 1372 KUHPerdata)
KUHPerdata tidak mengatur soal ganti kerugian yang harus dibayar karena Perbuatan Melawan Hukum sedang Pasal 1243 KUHPerdata membuat ketentuan tentang ganti rugi karena Wanprestasi.
Maka menurut Yurisprudensi ketentuan ganti kerugian karena wanprestasi dapat diterapkan untuk menentukan ganti kerugian karena Perbuatan Melawan Hukum.[4]
Jadi berdasarkan uraian di atas, dapat dipahami bahwa unsur-unsunr PMH bisa dibagi menjadi 4 unsur; Pertama: unsur adanya perbuatan yang melawan hukum, Kedua: unsur adanya kesalahan Ketiga: Unsur adanya hubungan kausalitas, dan Keempat: unsur adanya kerugian.
Sekian semoga bermanfaat.

Litigasi

adalah persiapan dan presentasi dari setiap kasus, termasuk juga memberikan informasi secara menyeluruh sebagaimana proses dan kerjasama untuk mengidentifikasi permasalahan dan menghindari permasalahan yang tak terduga. Sedangkan Jalur litigasi adalah
penyelesaian masalah hukum melalui jalur pengadilan.

Umumnya, pelaksanaan gugatan disebut litigasi. Gugatan adalah suatu tindakan sipil yang dibawa di pengadilan hukum di mana penggugat, pihak yang mengklaim telah mengalami kerugian sebagai akibat dari tindakan terdakwa, menuntut upaya hukum atau adil. Terdakwa diperlukan untuk menanggapi keluhan penggugat. Jika penggugat berhasil, penilaian akan diberikan dalam mendukung penggugat, dan berbagai perintah pengadilan mungkin dikeluarkan untuk menegakkan hak, kerusakan penghargaan, atau memberlakukan perintah sementara atau permanen untuk mencegah atau memaksa tindakan. Orang yang memiliki kecenderungan untuk litigasi daripada mencari solusi non-yudisial yang disebut sadar hukum.

Non-Litigasi

Jalur non litigasi berarti menyelesaikan masalah hukum di luar pengadilan. Jalur non-litigasi ini dikenal dengan Penyelesaian Sengketa Alternatif.

Penyelesaian perkara diluar pengadilan ini diakui di dalam peraturan perundangan di Indonesia. Pertama, dalam penjelasan Pasal 3 UU Nomor 14 Tahun 1970 tentang Ketentuan Pokok Kekuasaan Kehakiman disebutkan ” Penyelesaian perkara di luar pengadilan, atas dasar perdamaian atau melalui wasit (arbitase) tetap diperbolehkan” . Kedua, dalam UU Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa Pasal 1 angka 10 dinyatakan ” Alternatif Penyelesaian Perkara ( Alternatif Dispute Resolution) adalah lembaga penyelesaian sengketa atau beda pendapat melalui prosedur yang disepakati para pihak, yakni penyelesaian di luar pengadilan dengan cara konsultasi, negoisasi, mediasi, atau penilaian para ahli.”

Konsultasi , merupakan suatu tindakan yang bersifat personal antara suatu pihak (klien) dengan pihak lain yang merupakan konsultan, yang memberikan pendapatnya atau saran kepada klien tersebut untuk memenuhi keperluan dan kebutuhan klien. Konsultan hanya memberikan pendapat (hukum) sebagaimana diminta oleh kliennya, dan selanjutnya keputusan mengenai penyelesaian sengketa tersebut akan diambil oleh para pihak.

Negoisasi, penyelesaian sengketa melalui musyawarah/perundingan langsung diantara para pihak yang bertikai dengan maksud mencari dan menemukan bentuk-bentuk penyelesaian yang dapat diterima para pihak.Kesepakatan mengenai penyelesaian tersebut selanjutnya harus dituangkan dalam bentuk tertulis yang disetujui oleh para pihak.
Mediasi, merupakan penyelesaian sengketa melalui perundingan dengan dibantu oleh pihak luar yang tidak memihak/netral guna memperoleh penyelesaian sengketa yang disepakati oleh para pihak.
Konsiliasi, Consilliation dalam bahasa Inggris berarti perdamaian , penyelesaian sengketa melalui perundingan dengan melibatkan pihak ketiga yang netral (konsisliator) untuk membantu pihak yang berdetikai dalam menemukan bentuk penyelesaian yang disepakati para pihak. Hasil konsilisiasi ini ini harus dibuat secara tertulis dan ditandatangani secara bersama oleh para pihak yang bersengketa, selanjutnya harus didaftarkan di Pengadilan Negeri. Kesepakatan tertulis ini bersifat final dan mengikat para pihak.
Pendapat ahli, upaya menyelesaikan sengketa dengan menunjuk ahli untuk memberikan pendapatnya terhadap masalah yang dipersengketakan untuk mendapat pandangan yang obyektif .

Penyelesaian sengketa di luar pengadilan (non-litigasi) merupakan upaya tawar-menawar atau kompromi untuk memperoleh jalan keluar yang saling menguntungkan. Kehadiran pihak ketiga yang netral bukan untuk memutuskan sengketa, melainkan para pihak sendirilah yang mengambil keputusan akhir.

Oleh : WAJI HAS.SH

Pelaksana Usaha Penyediaan Tenaga Listrik untuk Kepentingan Umum

Peraturan yang mengatur mengenai penyediaan tenaga listrik adalah Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan (“UU 30/2009”) beserta peraturan pelaksananya.

PT Perusahaan Listrik Negara (Persero) yang disebut dengan PT PLN (Persero) adalah badan usaha milik negara yang didirikan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 1994 tentang Pengalihan Bentuk Perusahaan Umum (Perum) Listrik Negara Menjadi Perusahaan Perseroan (Persero).[1]

Pihak yang merupakan pelaksana penyedia tenaga listrik diatur dalam Pasal 11 ayat (1) UU 30/2009 yang berbunyi:

Usaha penyediaan tenaga listrik untuk kepentingan umum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (1) dilaksanakan oleh badan usaha milik negara, badan usaha milik daerah, badan usaha swasta, koperasi, dan swadaya masyarakat yang berusaha di bidang penyediaan tenaga listrik.

Kemudian, Pasal 11 ayat (1) UU 30/2009 tersebut dinyatakan inkonstitusional bersyarat oleh Mahkamah Konstitusi melalui Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 111/PUU-XIII/2015 tentang Pengujian Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan terhadap Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Pasal tersebut bertentangan dengan UUD 1945 secara bersyarat dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat apabila rumusannya dimaknai hilangnya prinsip “dikuasai oleh negara”.

Penjelasan selengkapnya mengenai penyediaan tenaga listrik oleh swasta dapat Anda simak dalam artikel Dapatkah Penyediaan Tenaga Listrik untuk Umum Dilakukan oleh Swasta?

Usaha Ketenagalistrikan

Usaha ketenagalistrikan tesebut terdiri atas:[2]

a. usaha penyediaan tenaga listrik; dan

b. usaha penunjang tenaga listrik.

Usaha penyediaan tenaga listrik dan usaha penunjang tenaga listrik dilaksanakan setelah mendapatkan izin usaha.[3] Izin usaha untuk menyediakan tenaga listrik terdiri atas:[4]

a. Izin usaha penyediaan tenaga listrik; dan

b. Izin operasi.

PLN sebagai Badan Usaha Milik Negara diberi prioritas pertama melakukan usaha penyediaan tenaga listrik untuk kepentingan umum.[5]

Setiap orang yang menyelenggarakan penyediaan tenaga listrik untuk kepentingan umum wajib memiliki izin usaha penyediaan tenaga listrik.[6]

Penggunaan Tanah dalam Pelaksanaan Usaha Penyediaan Tenaga Listrik

Untuk kepentingan umum, pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dalam melaksanakan usaha penyediaan tenaga listrik berhak untuk:[7]

a. melintasi sungai atau danau baik di atas maupun di bawah permukaan;

b. melintasi laut baik di atas maupun di bawah permukaan;

c. melintasi jalan umum dan jalan kereta api;

d. masuk ke tempat umum atau perorangan dan menggunakannya untuk sementara waktu;

e. menggunakan tanah dan melintas di atas atau di bawah tanah;

f. melintas di atas atau di bawah bangunan yang dibangun di atas atau di bawah tanah; dan

g. memotong dan/atau menebang tanaman yang menghalanginya.

Di sini kami kurang mendapat informasi mengenai tanah yang digunakan untuk membangun tiang oleh PLN dalam kondisi seperti apa, apakah tiang tersebut melintasi tanah milik orang lain, sehingga dipakai secara keseluruhan atau hanya di tepi jalan atau melintasi jalan umum saja.

Penggunaan tanah oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik untuk melaksanakan haknya dilakukan dengan memberikan ganti rugi hak atas tanah atau kompensasi kepada pemegang hak atas tanah, bangunan, dan tanaman sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.[8] Ganti rugi hak atas tanah adalah penggantian atas pelepasan atau penyerahan hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan/atau benda lain yang terdapat di atas tanah tersebut.[9]

Ganti rugi hak atas tanah tersebut diberikan untuk tanah yang dipergunakan secara langsung oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dan bangunan serta tanaman di atas tanah.[10]

Untuk kompensasi diberikan bagi penggunaan tanah secara tidak langsung oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik yang mengakibatkan berkurangnya nilai ekonomis atas tanah, bangunan, dan tanaman yang dilintasi transmisi tenaga listrik.[11]

Dalam hal tanah yang digunakan pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik terdapat bagian-bagian tanah yang dikuasai oleh pemegang hak atas tanah atau pemakai tanah negara, sebelum memulai kegiatan, pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik wajib menyelesaikan masalah tanah tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.[12]

Kewajiban untuk memberi ganti rugi hak atas tanah atau kompensasi tidak berlaku terhadap setiap orang yang sengaja mendirikan bangunan, menanam tanaman, dan lain-lain di atas tanah yang sudah memiliki izin lokasi untuk usaha penyediaan tenaga listrik dan sudah diberikan ganti rugi hak atas tanah atau kompensasi.[13]

Penetapan dan tata cara pembayaran ganti rugi hak atas tanah atau kompensasi dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.[14] Menjawab pertanyaan Anda, ganti rugi hak atas tanah atau kompensasi dibebankan kepada pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik.[15]

Jadi, PLN sebagai Badan Usaha Milik Negara diberi prioritas pertama melakukan usaha penyediaan tenaga listrik untuk kepentingan umum yang mana, sebagai pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik, PLN berhak melaksanakan haknya seperti menggunakan tanah dan melintasi di atas atau di bawah tanah milik orang dalam rangka usaha penyediaan tenaga listrik termasuk memasang tiang listrik.

Untuk itu, PLN harus memberikan ganti rugi hak atas tanah atau kompensasi kepada pemegang hak atas tanah, bangunan, dan tanaman sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Ganti rugi dibayarkan oleh PLN sebagai pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik.

Tetapi, jika kondisinya ganti rugi sudah diberikan tetapi ada orang yang sengaja mendirikan bangunan di atas tanah yang bersangkutan tempat didirikannya tiang listrik, maka ganti rugi dan kompensasi tersebut tidak berlaku.

Dasar hukum:

1. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan;

2. Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 1 Tahun 2017 tentang Operasi Paralel Pembangkit Tenaga Listrik dengan Jaringan Tenaga Listrik PT Perusahaan Listrik Negara (Persero).

Putusan:

Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 111/PUU-XIII/2015 tentang Pengujian Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan terhadap Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

[1] Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 1 Tahun 2017 tentang Operasi Paralel Pembangkit Tenaga Listrik dengan Jaringan Tenaga Listrik PT Perusahaan Listrik Negara (Persero)

[2] Pasal 8 UU 30/2009

[3] Pasal 18 UU 30/2009

[4] Pasal 19 ayat (1) UU 30/2009

[5] Pasal 11 ayat (2) UU 30/2009

[6] Pasal 19 ayat (2) UU 30/2009

[7] Pasal 27 ayat (1) UU 30/2009

[8] Pasal 30 ayat (1) UU 30/2009

[9] Pasal 1 angka 13 UU 30/2009

[10] Pasal 30 ayat (2) UU 30/2009

[11] Pasal 30 ayat (3) UU 30/2009

[12] Pasal 30 ayat (5) UU 30/2009

[13] Pasal 31 UU 30/2009

[14] Pasal 32 ayat (1) UU 30/2009

[15] Pasal 32 ayat (2) UU 30/2009

A. Hak Asasi Manusia Atas Lingkungan Hidup
1. Pasal 28H ayat (1) Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945

“Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.”

2. Pasal 65 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup

(1) Setiap orang berhak atas lingkungan hidup yang baik dan sehat sebagai bagian dari hak asasi manusia.

(2) Setiap orang berhak mendapatkan pendidikan lingkungan hidup, akses informasi, akses partisipasi, dan akses keadilan dalam memenuhi hak atas lingkungan hidup yang baik dan sehat.

(3) Setiap orang berhak mengajukan usul dan/atau keberatan terhadap rencana usaha dan/atau kegiatan yang diperkirakan dapat menimbulkan dampak terhadap lingkungan hidup.

(4) Setiap orang berhak untuk berperan dalam perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang‑undangan.

(5) Setiap orang berhak melakukan pengaduan akibat dugaan pencemaran dan/atau perusakan lingkungan hidup.

(6) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pengaduan sebagaimana dimaksud pada ayat (5) diatur dengan Peraturan Menteri

3. Pasal 9 ayat (3) Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia

“Setiap orang berhak atas lingkungan hidup yang baik dan sehat.”

B. Jual Beli dan Peralihan Hak Atas Tanah

Menurut Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Perdata (“KUHPerdata”), yang dimaksud dengan jual beli adalah “suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan”. Dengan kata lain, jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu, yang dalam hal ini terwujud dalam bentuk penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual, dan penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual.

Dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) istilah jual beli hanya disebutkan dalam Pasal 26 yaitu yang menyangkut jual beli hak milik atas tanah. Dalam pasal-pasal lainnya tidak ada kata yang menyebutkan jual beli, tetapi disebutkan sebagai dialihkan. Sedangkan, definisi jual beli tanah menurut Prof. Boedi Harsono adalah “penyerahan hak atas tanah yang dijual kepada pembeli yang pada saat yang sama membayar penuh kepada penjual harga yang telah disetujui bersama.” Berdasarkan Pasal 5 UUPA maka jual beli tanah setelah berlakunya UU ini mempergunakan sistem dan asas dalam hukum adat.

Karena pengadaan tanah yang dilakukan oleh perusahaan tambang batubara adalah diperuntukkan dan bertujuan untuk memperoleh keuntungan dan bukan diperuntukkan untuk kepentingan umum sehingga tata cara perolehan tanahnya berbeda dengan pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Terkait dengan ketentuan tata cara pengadaan tanah dalam kasus ini kita bisa melihat Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum, Pasal 2 ayat (2) menyatakan bahwa “Pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh pemerintah atau pemerintah daerah dilakukan dengan cara jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan”.

(lihat juga: Pembebasan Tanah)

Menurut hemat penulis, langkah-langkah yang dapat Anda tempuh untuk mengajukan pembebasan tanah milik warga masyarakat kepada perusahaan tambang batubara, antara lain:

1. Masyarakat pemilik tanah yang ingin melepas tanah mereka membuat suatu surat petisi kepada pihak Perusahaan tambang batubara yang isinya menyatakan bahwa mereka ingin menjual tanah miliknya tersebut kepada pihak Perusahaan beserta alasannya. Dicantumkan juga luas tanah per pemilik beserta harga yang ingin diajukan. Kepala Desa dan Kepala Padang (apabila ada) juga turut menandatangani petisi tersebut untuk menguatkannya.

2. Apabila pihak Perusahaan menyetujui surat petisi tersebut, maka proses bisa dilanjutkan ke proses jual beli tanah antara warga masyarakat dengan pihak Perusahaan. Pihak perusahaan akan membayar ganti rugi kepada pemilik tanah dan pemilik tanah menyerahkan Sertipikat (bagi tanah yang bersertipikat) atau Surat Keterangan Penguasaan Fisik atau Surat Keterangan Tanah (bagi tanah yang belum bersertipikat) kepada pihak perusahaan. Apabila pemilik tanah tidak memiliki Surat Keterangan Penguasaan Fisik atau Surat Keterangan Tanah dan dokumen tanah sejenis, maka secepatnya warga masyarakat pemilik tanah harus segera membuatnya.

Catatan: Dalam menjalankan kegiatan usahanya, perusahaan tambang batubara tentu memiliki perhitungan yang matang saat memutuskan akan membebaskan suatu bidang tanah untuk ditambang dan/atau dimanfaatkan. Apakah jumlah air (moisture), zat terbang (volatile matter), karbon padat (fixed carbon), dan kadar abu (ash), kalori (calorie) yang terkandung dalam batubara di suatu bidang tanah tersebut sudah sesuai dengan kebutuhan perusahaan. Maka diharapkan warga masyarakat pemilik tanah yang telah mengajukan petisi tersebut dapat mengizinkan pihak Perusahaan apabila pihak Perusahaan berencana untuk melakukan pengecekan kadar kandungan batubara terlebih dahulu sebelum dilakukan proses jual beli (apabila tanah yang akan dijual berada di Wilayah Izin Usaha Pertambangan perusahaan tersebut).

3. Surat Keterangan Penguasaan Fisik atau Surat Keterangan Tanah dibuat oleh pemilik tanah sendiri yang diketahui oleh Kepala Desa setempat dan dihadiri oleh minimal 2 (dua) orang saksi.

4. Pihak perusahaan sebagai pembeli harus melakukan verifikasi terkait dengan kondisi fisik tanah (luasan dan bentuk tanah), status hukum tanah dan status hukum pemilik tanah tersebut.

5. Surat dan dokumen yang harus diserahkan oleh warga masyarakat pemilik tanah antara lain :

5.1. Bukti Kepemilikan.
Berupa sertipikat atau bukan sertipikat (Surat Keterangan Penguasaan Fisik atau Surat Keterangan Tanah)

5.2. Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) yang masih berlaku

5.3. Surat Persetujuan Pasangan untuk yang telah berkeluarga

5.4. Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan minimal 3 tahun terakhir

5.5. Surat Pernyataan dari pemilik tanah bahwa tanah miliknya tidak berada dalam sengketa

5.6. Surat Keterangan Riwayat Tanah dari Kepala Desa setempat yang kemudian dikuatkan oleh Camat setempat

5.7. Untuk tanah yang telah bersertipikat maka dilampirkan juga Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)

6. Proses pelaksanaan jual beli tanah dan pembuatan Akta Jual Beli tanah dilakukan didepan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”). Namun, apabila dalam wilayah Anda belum banyak terdapat PPAT atau formasi PPAT di wilayah Kabupaten atau Kotamadya tersebut belum tertutup, maka sesuai dengan Pasal 5 ayat (3) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah jo. Pasal 2 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 1998 tentang Pelimpahan Wewenang Pengangkatan dan Pemberhentian Camat Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, Camat setempat dapat diangkat menjadi PPAT oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional

Demikian jawaban yang dapat kami berikan. Semoga dapat bermanfaat.

Dasar Hukum:
1. Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945;

2. Kitab Undang-Undang Perdata (Burgerlijk Wetboek, Staatsblad 1847 No. 23);

3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria;

4. Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia;

5. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup;

6. Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;

7. Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum;

8. Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 1 Tahun 1998 tentang Pelimpahan Wewenang Pengangkatan dan Pemberhentian Camat Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah.

KETUA PLPK-MS DPC KABUPATEN LEBONG ( YUNUS )

Nama : ELI SABET NO.1794/2016

NAMA : TINUR MANOL NO.798/2016

NAMA : NENGSI NO.1796/2016

NAMA : ADIL NO .1288/2016

NAMA : ROBINSON NO.79

NAMA : JUANDA NO.3677/2016

NAMA : RAIHDA

berpedoman pada Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2012 tentang Kegiatan Usaha Penyediaan Tenaga Listrik (“PP 14/2012”) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2012 tentang Kegiatan Usaha Penyediaan Tenaga Listrik (“PP 23/2014”), dan Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 27 Tahun 2018 tentang Kompensasi Atas Tanah, Bangunan, dan/atau Tanaman yang Berada di Bawah Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik (“Permen ESDM 27/2018”).

Pasal 33 PP 14/2012 menjelaskan bahwa:

Penggunaan tanah oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dalam melaksanakan usaha penyediaan tenaga listrik dilakukan setelah memberikan ganti rugi hak atas tanah atau kompensasi kepada pemegang hak atas tanah, bangunan, dan tanaman.

Ganti Rugi
Ganti rugi diberikan untuk tanah yang dipergunakan secara langsung oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dan bangunan serta tanaman di atas tanah. Ganti rugi tersebut dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.

Perlu dipahami, yang dimaksud dengan “bangunan” adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukan, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatan, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, dan budaya.

Kompensasi
Kompensasi diberikan untuk penggunaan tanah secara tidak langsung oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik yang mengakibatkan berkurangnya nilai ekonomis atas tanah, bangunan, dan tanaman yang dilintasi jaringan transmisi tenaga listrik untuk saluran udara tegangan tinggi atau saluran udara tegangan ekstra tinggi.

Besaran kompensasi ditetapkan oleh lembaga penilai independen yang ditunjuk oleh Menteri ESDM,[4] gubernur, atau bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya. Besaran kompensasi ditetapkan berdasarkan formula perhitungan kompensasi dikalikan dengan harga tanah, bangunan dan tanaman.

Ketentuan mengenai formula perhitungan dan tata cara pembayaran kompensasi tanah, bangunan dan tanaman diatur dengan Peraturan Menteri.[6] Dalam hal ini, Peraturan Menteri yang dimaksud adalah Permen ESDM 27/2018.

Karena Anda bertanya mengenai kompensasi, maka kami mengasumsikan yang Anda tanyakan adalah penggunaan tanah oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik secara tidak langsung.

Pemberian Kompensasi
Kompensasi adalah pemberian sejumlah uang kepada pemegang hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan/atau benda lain yang terdapat di atas tanah tersebut karena tanah tersebut digunakan secara tidak langsung untuk pembangunan ketenagalistrikan tanpa dilakukan pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.

Berkaitan dengan kompensasi atas kerugian karena pembangunan jaringan listrik baru sebagaimana yang Anda jelaskan, Pasal 3 ayat (1) Permen ESDM 27/2018 mengatur:

Pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik wajib memberikan Kompensasi terhadap tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berkurang nilai ekonomisnya akibat dilintasi Jaringan Transmisi Tenaga Listrik kepada pemegang hak atas tanah, bangunan, dan/atau tanaman.

Jaringan Transmisi Tenaga Listrik adalah saluran tenaga listrik yang menggunakan kawat telanjang (konduktor) di udara bertegangan di atas 35 kV (tiga puluh lima kilovolt) sesuai dengan standar di bidang ketenagalistrikan.

Kompensasi yang diberikan berlaku untuk kegiatan:
pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik baru;
pekerjaan pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik pada jalur yang telah ada yang menyebabkan penggantian, penambahan menara/tiang, dan/atau konduktor; dan/atau
pekerjaan pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik pada jalur yang telah ada yang menyebabkan penambahan luas/lebar ruang bebas dan koridor jarak bebas minimum horizontal dari sumbu vertikal menara/tiang.
Tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang dimaksud merupakan tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berada di bawah Ruang Bebas dan di sepanjang koridor jarak bebas minimum horizontal dari sumbu vertikal menara/tiang.

Kompensasi yang diberikan untuk kegiatan pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik baru, diberikan untuk tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berada di bawah keseluruhan Ruang Bebas.

Ruang Bebas adalah ruang yang dibatasi oleh bidang vertikal dan horisontal di sekeliling dan di sepanjang konduktor Jaringan Transmisi Tenaga Listrik dimana tidak boleh ada benda di dalamnya demi keselamatan manusia, makhluk hidup dan benda lainnya serta keamanan operasi Jaringan Transmisi Tenaga Listrik.

Kompensasi tersebut hanya diberikan 1 (satu) kali. Dalam hal tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang telah diberikan Kompensasi berpindah tangan kepada pemegang hak yang baru, pemegang hak yang baru tersebut tidak berhak mendapatkan Kompensasi.

Menentukan Besaran Kompensasi
Berkaitan dengan besaran kompensasi, pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik melaksanakan pengadaan Lembaga Penilai untuk melakukan penilaian besaran Kompensasi.Lembaga Penilai tersebut harus mempunyai klasifikasi bidang jasa penilaian yang terkait dengan bidang jasa penilaian tanah, bangunan, dan Tanaman yang mendapat izin usaha dari menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan negara dan mendapat lisensi dari menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang.

Lembaga Penilai menetapkan besaran Kompensasi berdasarkan formula perhitungan Kompensasi.

Dasar hukum:
Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2012 tentang Kegiatan Usaha Penyediaan Tenaga Listrik sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2012 tentang Kegiatan Usaha Penyediaan Tenaga Listrik;
Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 27 Tahun 2018 tentang Kompensasi Atas Tanah, Bangunan, dan/atau Tanaman yang Berada di Bawah Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik.
[1] Pasal 34 PP 14/2012
[2] Penjelasan Pasal 33 PP 14/2012
[3] Pasal 35 PP 14/2012
[4] Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintah di bidang ketenagalistrikan (Pasal 1 angka 13 PP 14/2012)
[5] Pasal 37 ayat (1) dan (2) PP 14/2012
[6] Pasal 38 PP 14/2012
[7] Pasal 1 angka 1 Permen ESDM 27/2018
[8] Pasal 1 angka 2 Permen ESDM 27/2018
[9] Pasal 3 ayat (2) Permen ESDM 27/2018
[10] Pasal 6 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[11] Pasal 5 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[12] Pasal 1 angka 3 Permen ESDM 27/2018
[13] Pasal 4 Permen ESDM 27/2018
[14] Lembaga Penilai adalah kantor jasa penilai publik yang profesional dan independen yang dapat melakukan penilaian terhadap nilai pasar tanah, bangunan, dan tanaman (Pasal 1 angka 4 Permen ESDM 27/2018)
[15] Pasal 9 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[16] Pasal 9 ayat (2) Permen ESDM 27/2018
[17] Pasal 10 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[18] Pasal 7 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[19] Pasal 10 ayat (2) Permen ESDM 27/2018

OLEH : WAJI HAS,SH

Pertanyaan
Warung kopi pinggir jalan saya terkena pembongkaran oleh PLN untuk pembangunan jaringan listrik baru. Katanya akan diberikan kompesasi atau ganti rugi atas kerugian yang diderita. Apakah ada cara atau rumus perhitungan kompensasi yang diberikan? Kalau ada, bagaimana cara menghitungnya supaya saya bisa memperkirakan besaran kompensasinya?

Untuk menjawab pertanyaan Anda, kami akan berpedoman pada Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2012 tentang Kegiatan Usaha Penyediaan Tenaga Listrik (“PP 14/2012”) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2012 tentang Kegiatan Usaha Penyediaan Tenaga Listrik (“PP 23/2014”), dan Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 27 Tahun 2018 tentang Kompensasi Atas Tanah, Bangunan, dan/atau Tanaman yang Berada di Bawah Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik (“Permen ESDM 27/2018”).

Pasal 33 PP 14/2012 menjelaskan bahwa:

Penggunaan tanah oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dalam melaksanakan usaha penyediaan tenaga listrik dilakukan setelah memberikan ganti rugi hak atas tanah atau kompensasi kepada pemegang hak atas tanah, bangunan, dan tanaman.

Ganti Rugi
Ganti rugi diberikan untuk tanah yang dipergunakan secara langsung oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dan bangunan serta tanaman di atas tanah. Ganti rugi tersebut dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.[1]

Perlu dipahami, yang dimaksud dengan “bangunan” adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukan, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatan, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, dan budaya.[2]

Kompensasi
Kompensasi diberikan untuk penggunaan tanah secara tidak langsung oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik yang mengakibatkan berkurangnya nilai ekonomis atas tanah, bangunan, dan tanaman yang dilintasi jaringan transmisi tenaga listrik untuk saluran udara tegangan tinggi atau saluran udara tegangan ekstra tinggi.[3]

Besaran kompensasi ditetapkan oleh lembaga penilai independen yang ditunjuk oleh Menteri ESDM,[4] gubernur, atau bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya. Besaran kompensasi ditetapkan berdasarkan formula perhitungan kompensasi dikalikan dengan harga tanah, bangunan dan tanaman.[5]

Ketentuan mengenai formula perhitungan dan tata cara pembayaran kompensasi tanah, bangunan dan tanaman diatur dengan Peraturan Menteri.[6] Dalam hal ini, Peraturan Menteri yang dimaksud adalah Permen ESDM 27/2018.

Karena Anda bertanya mengenai kompensasi, maka kami mengasumsikan yang Anda tanyakan adalah penggunaan tanah oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik secara tidak langsung.

Pemberian Kompensasi
Kompensasi adalah pemberian sejumlah uang kepada pemegang hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan/atau benda lain yang terdapat di atas tanah tersebut karena tanah tersebut digunakan secara tidak langsung untuk pembangunan ketenagalistrikan tanpa dilakukan pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.[7]

Berkaitan dengan kompensasi atas kerugian karena pembangunan jaringan listrik baru sebagaimana yang Anda jelaskan, Pasal 3 ayat (1) Permen ESDM 27/2018 mengatur:

Pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik wajib memberikan Kompensasi terhadap tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berkurang nilai ekonomisnya akibat dilintasi Jaringan Transmisi Tenaga Listrik kepada pemegang hak atas tanah, bangunan, dan/atau tanaman.

Jaringan Transmisi Tenaga Listrik adalah saluran tenaga listrik yang menggunakan kawat telanjang (konduktor) di udara bertegangan di atas 35 kV (tiga puluh lima kilovolt) sesuai dengan standar di bidang ketenagalistrikan.[8]

Kompensasi yang diberikan berlaku untuk kegiatan:[9]
pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik baru;
pekerjaan pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik pada jalur yang telah ada yang menyebabkan penggantian, penambahan menara/tiang, dan/atau konduktor; dan/atau
pekerjaan pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik pada jalur yang telah ada yang menyebabkan penambahan luas/lebar ruang bebas dan koridor jarak bebas minimum horizontal dari sumbu vertikal menara/tiang.
Tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang dimaksud merupakan tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berada di bawah Ruang Bebas dan di sepanjang koridor jarak bebas minimum horizontal dari sumbu vertikal menara/tiang.[10]

Kompensasi yang diberikan untuk kegiatan pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik baru, diberikan untuk tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berada di bawah keseluruhan Ruang Bebas.[11]

Ruang Bebas adalah ruang yang dibatasi oleh bidang vertikal dan horisontal di sekeliling dan di sepanjang konduktor Jaringan Transmisi Tenaga Listrik dimana tidak boleh ada benda di dalamnya demi keselamatan manusia, makhluk hidup dan benda lainnya serta keamanan operasi Jaringan Transmisi Tenaga Listrik.[12]

Kompensasi tersebut hanya diberikan 1 (satu) kali. Dalam hal tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang telah diberikan Kompensasi berpindah tangan kepada pemegang hak yang baru, pemegang hak yang baru tersebut tidak berhak mendapatkan Kompensasi.[13]

Menentukan Besaran Kompensasi
Berkaitan dengan besaran kompensasi, pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik melaksanakan pengadaan Lembaga Penilai[14] untuk melakukan penilaian besaran Kompensasi.[15] Lembaga Penilai tersebut harus mempunyai klasifikasi bidang jasa penilaian yang terkait dengan bidang jasa penilaian tanah, bangunan, dan Tanaman yang mendapat izin usaha dari menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan negara dan mendapat lisensi dari menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang.[16]

Lembaga Penilai menetapkan besaran Kompensasi berdasarkan formula perhitungan Kompensasi.[17]

Formula perhitungan Kompensasi atas tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berada di bawah Ruang Bebas ditetapkan sebagai berikut:[18]
formula perhitungan Kompensasi untuk tanah:
Kompensasi = 15% x Lt x NP

Keterangan:

Lt: Luas tanah di bawah Ruang Bebas

NP: Nilai Pasar tanah dari Lembaga Penilai

formula perhitungan Kompensasi untuk bangunan:
Kompensasi = 15% x Lb x NPb

Keterangan:

Lb: Luas bangunan di bawah Ruang Bebas

Npb: Nilai Pasar bangunan dari Lembaga Penilai

formula perhitungan Kompensasi untuk Tanaman:
Kompensasi = NPt

Keterangan:

NPt: Nilai Pasar Tanaman dari Lembaga Penilai

Hasil penetapan besaran Kompensasi bersifat final dan menjadi dasar bagi pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dalam pemberian Kompensasi.[19]

Karena yang dibongkar adalah warung kopi Anda, untuk itu formula perhitungan kompensasi yang dipakai adalah perhitungan untuk bangunan. Jadi menjawab pertanyaan Anda, rumus yang dapat dipakai untuk menentukan besaran kompensasi bangunan yang terkena pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik Baru adalah sebagai berikut:

Kompensasi = 15% x Lb x NPb

Bagaimana cara menghitungnya? Berikut contoh cara perhitungannya.

Contoh:
Sebagai contoh ada sebuah bangunan yang terkena kegiatan pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik Baru. Luas bangunan bangunan tersebut adalah 100m2. Lembaga Penilai menetapkan Nilai Pasar bangunan sebesar Rp 40 juta.

Kompensasi = 15% x Lb x NPb

15% x 100 x 40.000.000 = 600.000.000

Jadi besar kompensasinya adalah: Rp 600 juta

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar hukum:
Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2012 tentang Kegiatan Usaha Penyediaan Tenaga Listrik sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2012 tentang Kegiatan Usaha Penyediaan Tenaga Listrik;
Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 27 Tahun 2018 tentang Kompensasi Atas Tanah, Bangunan, dan/atau Tanaman yang Berada di Bawah Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik.
[1] Pasal 34 PP 14/2012
[2] Penjelasan Pasal 33 PP 14/2012
[3] Pasal 35 PP 14/2012
[4] Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintah di bidang ketenagalistrikan (Pasal 1 angka 13 PP 14/2012)
[5] Pasal 37 ayat (1) dan (2) PP 14/2012
[6] Pasal 38 PP 14/2012
[7] Pasal 1 angka 1 Permen ESDM 27/2018
[8] Pasal 1 angka 2 Permen ESDM 27/2018
[9] Pasal 3 ayat (2) Permen ESDM 27/2018
[10] Pasal 6 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[11] Pasal 5 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[12] Pasal 1 angka 3 Permen ESDM 27/2018
[13] Pasal 4 Permen ESDM 27/2018
[14] Lembaga Penilai adalah kantor jasa penilai publik yang profesional dan independen yang dapat melakukan penilaian terhadap nilai pasar tanah, bangunan, dan tanaman (Pasal 1 angka 4 Permen ESDM 27/2018)
[15] Pasal 9 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[16] Pasal 9 ayat (2) Permen ESDM 27/2018
[17] Pasal 10 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[18] Pasal 7 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[19] Pasal 10 ayat (2) Permen ESDM 27/2018

Prinsip Dasar Penilaian Ganti Kerugian
Nilai ganti kerugian adalah salah satu aspek yang sangat penting bagi pemilik tanah yang terkena dampak pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 (“UU No. 2/2012”) mengatur bahwa ganti kerugian haruslah layak dan adil. Tidak terdapat pengertian lebih lanjut mengenai ganti kerugian yang layak dan adil di dalam UU No. 2/2012, Peraturan Presiden No. 7 Tahun 2012 (“Perpres No. 7/2012”) dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2015 (“Perka BPN No. 5/2015”). Berdasarkan asas keadilan sebagaimana disebut dalam UU No. 2/2012, pemilik tanah diberikan jaminan penggantian yang layak, sehingga berkesempatan untuk melangsungkan kehidupan yang lebih baik.

Pada prinsipnya, pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah pembebasan tanah yang bersifat memaksa (compulsory land acquisition), dimana pemerintah dapat membebaskan tanah dari si pemilik tanah meskipun si pemilik tidak berkeinginan untuk menjual tanah tersebut. Namun, berdasarkan asas keadilan, meskipun pengadaan tanah tersebut bersifat memaksa, namun ganti kerugian yang diberikan kepada pemilik tanah tidak boleh mengakibatkan penurunan taraf kehidupan sebelum dilakukannya pengadaan tanah tersebut.

Penilaian Ganti Kerugian

Berbeda dengan peraturan-peraturan sebelumnya, UU No. 2/2012, Perpres No. 7/2012, dan Perka BPN No. 5/2015 tidak mengatur dasar kalkulasi ganti kerugian dari obyek pengadaan tanah. Nilai ganti kerugian berasal dari hasil penilaian penilai yang ditetapkan oleh ketua pelaksana pengadaan tanah. Penilai adalah penilai pertanahan yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan lisensi dari lembaga pertanahan. Dalam melakukan tugasnya, penilai wajib melakukan penilaian secara independen dan profesional. Penilaian ganti kerugian dilakukan per bidang tanah, meliputi:

tanah;
ruang atas tanah dan bawah tanah;
bangunan;
tanaman;
benda yang berkaitan dengan tanah; dan
kerugian lain yang dapat dinilai.
Lihat Juga Pengadaan Tanah
Sebagai bahan penilaian, penilai wajib meminta peta bidang tanah, daftar nominatif dan data yang diperlukan dari ketua pelaksana pengadaan tanah. Penilaian dilakukan paling lama 30 hari sejak tanggal penetapan penilai oleh ketua pelaksana pengadaan tanah. Nilai ganti kerugian adalah nilai tunggal untuk bidang per bidang tanah pada saat pengumuman penetapan lokasi. Artinya, tanggal pengumuman penetapan lokasi adalah cut-off date dari penilaian. Misalnya, jika penetapan lokasi diumumkan pada tanggal 29 Oktober 2018, maka nilai ganti kerugian adalah nilai dari objek pengadaan tanah per tanggal 29 Oktober 2018.

Standar Penilaian Indonesia

Peraturan Menteri Keuangan No. 101/PMK.01/2014 mengatur bahwa penilaian oleh penilai harus dilakukan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (“SPI”). Prosedur penilaian dalam rangka pengadaan tanah untuk kepentingan umum diatur dalam SPI 306. Berdasarkan SPI 306, dasar penilaian adalah nilai penggantian wajar (fair replacement value). Nilai penggantian wajar adalah nilai yang didasarkan kepada keseteraan dengan nilai pasar atas properti dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang timbul dari pengambilalihan hak atas properti tersebut.

Dalam prakteknya, pada saat musyawarah dilakukan, pemilik tanah akan diberikan hasil penilaian ganti kerugian dalam bentuk nilai penggantian wajar, yang berisi:

indikasi nilai kerugian fisik, yaitu nilai ganti kerugian untuk (i) tanah, (ii) ruang atas tanah dan bawah tanah, (iii) bangunan, (iv) tanaman, (v) benda yang berkaitan dengan tanah, dan (vi) kerugian lain yang dapat dinilai.

Indikasi nilai kerugian non fisik, yaitu nilai ganti kerugian berupa (i) premium, yaitu kerugian atas kehilangan pekerjaan atau bisnis, atau kerugian emosional (solatium), (ii) biaya transaksi, yaitu biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku, (iii) kompensasi masa tunggu (bunga), dan (iv) kerugian sisa tanah, yaitu turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah.

Pendekatan utama dalam melakukan penilaian tanah adalah pendekatan data pasar, dimana nilai tanah seharusnya tidak didasarkan pada harga yang diinginkan oleh penjual, namun lebih kepada harga yang wajar yang akan dibayarkan oleh pembeli yang sangat berkeinginan membeli tanah dari penjual, tapi tidak sangat berkeinginan menjual. Sehingga, nilai tanah tersebut tidak didasarkan pada asumsi penjualan terpaksa, namun merupakan hasil negosiasi sukarela.

Dalam menentukan nilai tanah, penilai harus mengkaji potensi penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) (“HBU”) dari tanah. Berdasarkan SPI 360, HBU dari tanah, yaitu (i) secara hukum diizinkan, (ii) secara fisik dimungkinkan, (iii) didukung secara memadai dan layak dari aspek finansial, dan (iv) memberikan nilai tertinggi (produktifitas maksimal). Tata wilayah dan tata kota (peruntukan tanah) adalah hal yang paling penting bagi penilai dalam menentukan HBU dari tanah, sehingga data pasar yang diambil dalam menentukan nilai ganti kerugian haruslah sebanding dan relevan dengan HBU dari tanah tersebut.

Terdapat 3 pendekatan yang dapat dilakukan oleh penilai dalam melakukan penilaian atas kerugian fisik dan non fisik, yaitu pendekatan pasar, pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya. Penggunaan pendekatan bergantung pada jenis objek yang dinilai. Misalnya, untuk menilai kerugian fisik berupa tanah dan bangunan, penilai dapat menggunakan pendekatan pasar dan pendekatan pendapatan. Sedangkan, untuk menilai kerugian non fisik berupa biaya transaksi, penilai hanya dapat menggunakan pendekatan biaya.

Penggunaan Penilai Lain Sebagai Pembanding Dalam Keberatan Nilai Ganti Kerugian

Keberatan terhadap nilai ganti kerugian dapat diajukan ke Pengadilan Negeri setempat dalam waktu paling lama 14 hari kerja setelah tanggal musyawarah. Sesuai dengan penjelasan Pasal 38 ayat (2) UU No. 2/2012, pemilik tanah berhak untuk mengajukan saksi ahli di bidang penilaian untuk didengarkan pendapatnya sebagai pembanding atas penilaian ganti kerugian yang dilakukan oleh penilai yang ditunjuk oleh ketua pelaksanaan pengadaan tanah.

SURAT KETERANGAN DUDA/JANDA
Nomor : 503.     .18.71.06.05.2009.

Yang bertanda tangan di bawah ini :
Nama                           : ……………………………………………………….
Jabatan                        : ……………………………………………………….

Dengan ini menerangkan bahwa :
N a m a                      : ……………………………………………………….
            Tempat /Tgl.lahir      : ……………………………………………………….
            Kewarganegaraan   : INDONESIA
            A g a m a                   : ……………………………………………………….
            Pekerjaan                  : ……………………………………………………….
            A l a m a t                   : ……………………………………………………….
                                                : KEL . PALAPA KEC . T.KARANG PUSAT
            Benar nama tersebut diatas adalah warga / Penduduk Kelurahan Palapa yang bertempat tinggal pada alamat tersebut diatas. Dasar surat pengantar dari Ketua Rt…. Lk……  bahwa nama tersebut diatas benar Bersatatus :
—- DUDA dari istri yang bernama : …………………………………………………….
Surat keterangan bersatatus DUDA  ini diminta oleh yang bersangkutan untuk keperluan :
…………………………………………………………………………………………..
Demikian surat keterangan ini kami buat dengan sebenarnya untuk dapat  dipergunakan sebagai mana mestinya.

                                                                        Bandar Lampung,
                                                                                        Lurah Palapa.

SURAT PERMOHONAN PELUNASAN DENGAN KERINGANAN

Kepada Yth:
Pimpinan Bank (PT SMS FINANCE). /bank terkait
Di-tempat

Dengan hormat.
Saya yang bertanda tangan dibawah ini:
Nama : TRI WAHYUDI
Alamat : DESA WONO HARJO ,RT.014.RW.007 KEC.GIRI MULYA
No. KTP : 1703080703830005
Bermaksud mengajukan permohonan keringanan atas kredit saya di bank (PT.SMS FINANCE) BENGKULU, permohonan keringanan ini terpaksa saya ajukan dikarenakan saya mengalami pailit dalam usaha yang saya jalankan, dan saya sanggup melunasi kredit saya terebut sebesar Rp. 60.000.000,- (Enam Puluh Juta Ribu Rupiah). Atas dasar itikat baik ini saya meminjam kepada famili saya sejumlah uang tersebut untuk melunasi kredit saya di Bank (PT.SMS FINANCE).
Demikian permohonan keringanan untuk pelunasan ini saya ajukan, atas bantuannya diucapkan terima kasih.

Giri Mulya,29 Julip 2019
Hormat saya,

Triwayudi