Eksekusi Hak Tanggungan Editorial, Hukum Bisnis

Proses Pengikatan Hak Tanggugan

Jika seseorang meminjam sejumlah uang (debitur) di suatu bank (kreditur) maka bank akan meminta benda yang akan dijadikan jaminan atau agunan terhadap pinjaman (utang) tersebut. Nilai benda jaminan tersebut harus lebih dari nilai utang, karena benda tersebut sebagai penjamin atas pelunasan utang. Selanjutnya proses peminjaman uang akan dituangkan dalam sebuah akta perjanjian kredit, dibuat di hadapan Notaris, dengan menyebutkan barang jaminan tersebut, debiturpun diwajibkan menyerahkan sertifikat hak atas benda tersebut, dapat berupa SHM, SHGB, SHGU dan lain-lain sesuai kesepakatan.

Sebagai asesor dari perjanjian kredit, maka dibuatlah Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), benda yang diikat sebagai jaminan adalah penjamin pelunasan utang. Setelah tanggal ditandatanganinya APHT berlaku hanya 7 (tujuh) hari, setelah itu hak tanggungan didaftarkan di kantor pertanahan setempat. Jika peletakan hak tanggungan memakai surat kuasa maka harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan Hak Tanggungan;
tidak memuat kuasa substitusi;
mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.
Surat Kuasa Untuk Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya. SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan. SKMHT mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan, jika hal tersebut tidak terpenuhi dapat mengakibatkan surat kuasa batal demi hukum.

Sesuai dengan tenggang waktu tersebut di atas, hak tanggungan tersebut didaftarkan oleh PPAT ke Kantor Pertanahan. Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sertifikat Hak Tanggungan tersebut memuat irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Dengan demikian Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak tanggungan dalam hal ini kreditur (bank).

Eksekusi Hak Tanggungan

Hak kebendaan yang diikat dengan hak tanggungan sebagai penjamin pelunasan utang bagi kreditur, jika debitur (peminjam uang) cidera janji (wanprestasi) maka debitur pemegang hak tanggungan dapat mengambil atau memperoleh pelunasan piutangnya dari hasil penjualan benda tersebut melalui balai pelelangan umum.

Mekanisme eksekusi hak tanggungan terhadap debitur yang cidera janji sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, maka:

berdasarkan hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996, atau;
berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996, obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.
Penjualan benda objek hak tanggungan dapat dilaksanakan di bahwah tangan jika dengan cara tersebut memperoleh harga tertinggi dan menguntungkan oleh pemberi dan pemegang hak tanggungan (debitur dan kreditur).

Jika penjualan benda objek hak tanggungan dilakukan melalui lembaga pelelangan umum, waktunya adalah 1 (satu) bulan sejak tanggal diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang berkepentingan misalnya kepada pemegang hak tanggungan yang lain. Disamping itu, sebelumnya harus diumumkan melalui minimal 2 (dua) media massa setempat dimana objek hak tanggungan berada dan dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya.