Penulis: Kantor Hukum Plpk-ms & Partners

Penggolongan Kualitas Kredit dan Cara Menghindari Kredit Macet
Plpk-ms & Partners

Kredit adalah sejumlah dana yang dipinjamkan oleh bank kepada pihak lain, baik itu yang bersifat perorangan ataupun badan usaha, di mana dalam proses tersebut dilakukan akad (perjanjian) kredit yang akan mengikat kedua belah pihak dengan berbagai ketentuan serta kewajiban yang memiliki kekuatan hukum. Di dalam perjanjian kredit, seorang debitur (peminjam) akan diwajibkan untuk melakukan pencicilan dan melunasi seluruh pinjaman tersebut berikut bunga dan berbagai biaya yang dikenakan oleh bank, di mana hal tersebut harus dilakukan tepat waktu dan sesuai dengan kesepakatan awal yang tertuang dalam perjanjian kredit.

Pada proses pengajuan kredit, akan dilakukan beberapa tahap seperti di bawah ini:

Calon debitur mengajukan kredit kepada pihak bank. Hal ini bisa dilakukan setelah segala persyaratan yang ditentukan oleh bank, dapat dipenuhi dan dilampirkan dalam aplikasi pengajuan kredit tersebut.
Pihak bank akan melakukan verifikasi, baik itu melalui sambungan telepon ataupun dengan melakukan survey secara langsung ke tempat tinggal dan tempat kerja calon debitur. Hal ini dilakukan untuk memastikan kebenaran data yang telah diberikan oleh pihak debitur dan memeriksa kelayakan debitur dalam menerima kredit tersebut.
Bank akan membuat keputusan terkait dengan pengajuan kredit tersebut, jika ternyata debitur tersebut dianggap layak dan memenuhi segala macam kriteria yang telah ditetapkan, maka bank akan menyetujui pengajuan kredit tersebut.
Saat pinjaman tersebut akan dicairkan oleh pihak bank, maka kedua belah pihak akan melakukan akad kredit yang bertujuan untuk mengikat kedua belah pihak dalam sebuah perjanjian kredit. Dalam perjanjian ini akan dimuat berbagai macam ketentuan kredit, seperti: jangka waktu kredit, jumlah angsuran yang harus dibayarkan oleh debitur, bunga kredit, denda keterlambatan, penalti dan berbagai macam biaya lainnya. Perjanjian ini juga akan memuat segala macam kewajiban kedua belah pihak beserta bentuk konsekuensi lainnya jika sewaktu-waktu salah satu pihak lalai / wanprestasi dan tidak melakukan kewajibannya.
Penggolongan Kualitas Kredit

Penggolongan Kartu Kredit via http://www.usnews.com

Sebagai pihak yang bertindak menjadi kreditur, maka sudah sepatutnya bank memiliki kriteria dan penggolongan terhadap kualitas kredit yang mereka keluarkan. Hal ini dimaksudkan untuk mempermudah proses klasifikasi dan penanganan terhadap berbagai macam permasalahan yang mungkin saja timbul dalam sebuah perjanjian kredit yang telah dilakukan. Penggolongan kualitas kredit yang dilakukan oleh bank bertujuan untuk menghitung cadangan potensi kerugian yang tentunya akan berpengaruh terhadap portofolio bank dan menjadi salah satu indikator penilaian kesehatan bank yang dilakukan oleh Bank Indonesia (BI) dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Bank akan memiliki catatan lengkap mengenai pembayaran cicilan dari setiap nasabah mereka, hal ini bisa menunjukkan lancar atau tidaknya pembayaran yang dilakukan oleh debitur terhadap pinjaman kreditnya. Di bawah ini adalah penggolongan kualitas kredit yang dibuat oleh bank:

Lama Tunggakan/DPD (Hari)

Kolektibiltas

Keterangan

0

1

Lancar

1-90

2

Dalam Perhatian Khusus

91-120

3

Kurang Lancar

121-180

4

Diragukan

>180

5

Macet

Berdasarkan data di atas, maka bisa dikatakan bahwa kolektabiltas 3, 4, dan 5 adalah termasuk ke dalam kredit bermasalah yang biasa disebut dengan istilah Non Performing Loan (NPL).

Penggolongan kredit ini juga memiliki manfaat bagi debitur, di mana mereka akan memiliki pengertian dan penjelasan yang cukup mengenai kualitas kredit yang mereka lakukan, sehingga membuat mereka berpikir untuk melakukan kewajiban / pembayaran cicilannya dengan baik. Hal ini sangat penting untuk dijelaskan kepada debitur, terutama mengenai konsekuensi yang akan mereka dapatkan jika ternyata mereka mengalami kemacetan pembayaran terhadap kredit yang mereka ajukan. Dalam kasus di mana debitur tidak melakukan pembayaran kredit tepat waktu, maka hal tersebut akan sangat merugikan debitur di hari yang akan datang, terutama jika mereka ingin mengajukan pinjaman kembali. Hal tersebut akan menjadi pertimbangan khusus bagi pihak bank selaku kreditur, karena semua informasi debitur mengenai riwayat kredit sebelumnya akan tercatat pada Sistem Informasi Debitur (SID) Bank Indonesia yang dapat diakses oleh pihak bank sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan persetujuan kredit.

Baca Juga : Kenali Modus Penipuan ATM dan Kartu Kredit
Kredit Macet dan Cara Menghindarinya

Kredit Macet via everything-about-loans.com

Kredit macet adalah kredit yang telah mengalami kesulitan melakukan angsuran dan pelunasan sesuai dengan ketentuan / perjanjian yang dilakukan pada awal pengajuan, hal ini bisa disebabkan oleh unsur kesengajaan dari debitur atau karena adanya sebuah kejadian di luar perkiraan awal yang pada akhirnya menyebabkan debitur tidak mampu untuk melakukan kewajibannya sesuai dengan kesepakatan awal.

Kredit macet adalah sebuah hal yang sangat dihindari oleh pihak bank selaku kreditur, karena hal ini akan mengganggu kinerja dan dapat melumpuhkan kegiatan operasional bank, terutama jika terjadi dalam jumlah yang sangat besar. Secara umum bank menggolongkan kredit macet ke dalam tiga kelompok, yakni:

Kredit kurang lancar
Kredit macet
Kredit diragukan
Pada dasarnya ada banyak hal yang menjadi faktor pendukung dalam timbulnya kredit macet, hal ini tentu saja berawal dari pihak bank yang bertindak sebagai kreditur / pemberi pinjaman tersebut. Di bawah ini adalah beberapa faktor dari pihak bank yang bisa menyebabkan kredit macet:

Adanya keteledoran dari pihak bank dalam menganalisa dan memenuhi segala macam persyaratan kelayakan dari pengajuan kredit itu sendiri.
Tidak memiliki staf dan sebuah sistem kerja yang layak dan mampu untuk mengambil keputusan pemberian kredit, yang pada dasarnya harus dilakukan dengan teliti oleh orang yang memiliki kemampuan serta pengalaman yang cukup baik di dalam hal ini.
Dana kredit yang dicairkan kepada debitur memiliki resiko kemacetan yang sangat tinggi.
Memiliki manajemen serta pengawasan yang lemah dari bagian pimpinan kepada para staf yang bekerja di bagian kredit, sehingga mereka mempunyai kebebasan dan kurang teliti dalam mengambil keputusan pemberian kredit kepada debitur.
Pencairan kredit yang dilakukan telah melampaui kemampuan dana dari pihak bank.
Kurangnya kemampuan dalam mendeteksi resiko atas kredit yang diberikan.
Berbagai macam faktor di atas, tentu saja sangat berpotensi untuk menimbulkan terjadinya kredit macet. Hal ini sudah pasti akan memperburuk kinerja bank dan menimbulkan sejumlah kerugian bagi mereka. Bank menyatakan sebuah perjanjian kredit dalam kondisi macet, apabila memenuhi beberapa kriteria berikut ini:

Kredit tersebut tidak bisa lagi digolongkan dalam kredit kurang lancar, kredit lancar, ataupun kredit diragukan.
Kredit telah memenuhi kriteria-kriteria kredit diragukan dan dalam jangka waktu 21 bulan sejak digolongkan ke dalam kredit diragukan tersebut pihak debitur belum juga melakukan pencicilan, pelunasan ataupun sebuah usaha untuk menjadikannya kredit lancar.
Penyelesaian kredit telah diserahkan kepada BUPN, ataupun telah diajukan permintaan ganti rugi kepada perusahaan asuransi yang bertindak sebagai penjamin.
Meski memiliki risiko, pada dasarnya pemberian kredit bisa saja berjalan dengan lancar hingga masa pelunasan berakhir, hal ini tentu saja jika semua persyaratan pengajuan telah sesuai dengan ketentuan yang berlaku, sehingga hanya beberapa faktor tidak terduga yang berasal dari pihak peminjam saja yang akan memiliki potensi untuk membuat kredit tersebut menjadi macet. Dengan begitu, maka kemungkinan terjadinya kredit macet menjadi lebih kecil dan mudah diatasi. Beberapa poin di bawah ini adalah hal yang bisa dilakukan oleh pihak bank untuk menghindari kredit macet:

1. Analisa yang tepat
Hal utama yang wajib untuk dilakukan oleh pihak bank selaku kreditur adalah melakukan analisa dengan tepat terhadap calon debitur. Hal ini bisa dilakukan dengan cara melihat beberapa faktor, seperti: watak atau kepribadian, Kemampuan membayar angsuran, penghasilan, kondisi keuangan debitur, jaminan kredit yang diajukan, prediksi mengenai hambatan, dan kemacetan kredit yang akan diberikan.

2. Melakukan pemantauan
Setelah memberikan kredit, maka pihak bank wajib melakukan pemantauan terhadap penggunaan dana tersebut, melihat perkembangan usaha dan ekonomi debitur secara langsung.

3. Pastikan kondisi jaminan
Jaminan adalah langkah penyelesaian terakhir yang bisa dilakukan oleh kreditur, jika sewaktu-waktu terjadi kredit macet, karena itu sangat penting untuk memastikan kondisi kelayakan dan nilai dari aset yang dijadikan alat jaminan tersebut.

Baca Juga : 6 Cara Cerdas Lunasi Kartu Kredit
Pahami Prosedur dan Persyaratannya
Analisa yang akurat dan pemenuhan persyaratan dengan layak adalah hal wajib yang dilakukan oleh pihak bank dalam memberikan kredit kepada debiturnya, hal ini akan membantu untuk memperkecil risiko timbulnya kredit macet. Sedangkan bagi debitur, penggunaan dana pinjaman yang tepat dan ketaatan dalam membayar angsuran merupakan langkah tepat untuk menghindari kredit macet.

KREDIT MACET

A. Pengertian Kredit Macet

Menurut asal mula kata “kredit” dari kata Credere yang artinya adalah kepercayaan, maksudnya adalah apabila seseorang memperoleh kredit maka berarti mereka memperolah kepercayaan. Sedangkan bagi si pemberi kredit artinya memberikan kepercayaan kepada seseorang bahwa uang yang dipinjamkan pasti kembali. Pengertian “kredit” menurut Undang-Undang Perbankan Nomor 10 tahun 1998 adalah “penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga”.

Kredit dapat pula diartikan penyediaan uang atau tagihan berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dan pihak lain yang mewajibkan peminjam melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga,imbalan atau pembagian hasil keuntungan. Fungsi kredit antara lain meningkatkan daya guna uang dan barang,meningkatkan peredaran dan lalu lintas uang,alat stabilitas moneter,sarana pemerataan pendapatan,memperluas hubungan internasional, dan meningkatkan kegiatan berusaha.

Sedangkan kredit macet adalah suatu keadaan dimana nasabah sudah tidak sanggup membayar sebagian atau seluruh kewajibannya kepada bank seperti yang telah diperjanjikan.

B. Jenis kredit

Kredit Investasi

Kredit jangka menengah dan panjang untuk investasi barang modal seperti pembangunan pabrik,pembelian mesin.

Kredit Modal Kerja

Kredit jangka pendek atau menengah yang diberikan untuk pembiayaan/pembelian bahan baku produksi.

Kredit Konsumsi

Kredit untuk perorangan untuk pembiayaan barang-barang pribadi seperti rumah (KPR-Kredit Pemilikan Rumah), kendaraan (KKB-Kredit Kendaraan Bermotor), lain-lain seperti Kredit tanpa agunan.

Kredit Usaha Tanpa Bunga dan Tanpa Agunan

Kredit ini disediakan khusus untuk usaha kecil dan menengah. Kredit semacam ini sangat meringankan bagi pengusaha namun tahapan seleksi pencairannya sangat ketat, seperti Kredit Usaha Rakyat (KUR) dan Kredit InDelSa.

C. Penyebab Kredit Macet

a. Error Omission

Timbulnya kredit macet yang ditimbulkan oleh adanya unsur kesengajaan untuk melanggar kebijakan dan prosedur yang telah ditetapkan.

b. Error Commusion

Timbulnya kredit macet karena memanfaatkan lemahnya peraturan atau ketentuan yaitu memang belum ada atau sudah ada, tetapi tidak jelas. Kredit-kredit yang disalurkannya jika banyak yang macet akan menimbulkan kerugian yang besar. Kerugian yang besar ini akan menghambat operasi perusahaan. Dan supaya kegiatan perbankan tidak terganggu, maka nanti Pemerintah juga yang harus memberi injeksi modal. Artinya, rakyat juga yang harus menanggung beban yang ditimbulkan oleh kredit macet itu. Selain itu, bank-bank. Pemerintah hingga kini masih dominan dalam jumlah asset terhadap keseluruhan aset perbankan nasional. Biasanya di saat kredit macet terjadi dan dilakukan pemeriksaan, maka persoalannya tidak akan lepas dari EO dan EC atau bahkan karena dua-duanya. Berdasarkan pengalaman kasus-kasus perbankan nasional yang berkaitan dengan kredit macet menimbulkan semacam persepsi yang cenderung menjadi suatu “mitos” yang masih dianut, antara lain adalah:

1) Bahwa bank tidak mengalami kerugian akibat resiko kredit. Atas pemahaman ini, maka merupakan kesalahan sekaligus “kejahatan” besar apabila pada sebuah bank tercatat adanya kredit macet. Padahal risiko kredit jelas merupakan risiko yang selalu ada dan tidak bisa dihindari.

2) Dalam setiap kasus kredit macet, maka selalu diartikan itu karena terjadi kolusi dan atau korupsi apakah oleh pihak oknum bankir ataupun oknum nasabahnya. Hal tersebut bisa saja terjadi, tetapi tidak semua kredit macet karena kolusi dan korupsi.

3) Dalam setiap penanganan kredit macet selalu mengutamakan pendekatan “sapu jagat” di mana going concern baik bank dan perusahaannya menjadi diabaikan. Kalau kredit macet itu karena ulah oknumnya, maka bukan berarti bank ataupun perusahaannya harus dimatiin. Bank yang tercemar akan menimbulkan efek domino berupa terjadi krisis kepercayaaan terhadap industri perbankan. Efek domino itu sering negatif melalui pencairan dana dan melarikannya ke luar negeri.

4) Ada kecenderungan kajian atas kredit macet mengabaikan term of reference masa lalu. Kredit yang diputus tahun 2000, misalnya, dan kemudian macet tahun 2004, maka berusahalah dikaji atas dasar term of reference pada tahun 2000. Misalnya, hal-hal yang berkaitan dengan asumsi.

Dengan pedekatan term of reference, biasanya akan diketahui apakah kredit macet itu karena error omission atau error commission. Jadi kesalahannya bisa saja bukan pada dasar keputusannya, tetapi karena masalah monitoring dan pembinaan bank terhadap nasabahnya. Sama-sama salah, tetapi esensinya menjadi lebih jelas dan memudahkan menemukan siapa yang bertanggung jawab, bukan siapa yang dipersalahkan.

Harusnya kalau kredit macet itu terbukti memang karena oknumnya yang salah, maka segera saja proses secara hukum terhadap oknumnnya. Itu pun dengan tetap menjaga asa praduga tak bersalah. Adalah sangat bijak kalau bank dan perusahaannya bisa dibiarkan berjalan terus apakah oleh manajemen baru atau kalau perlu ditunjuk dari kalangan professional atas dasar penugasan dari Negara. Sebab sangatlah tidak tepat dan bijaksana kalau perusahaannya harus ditutup di mana para pekerjanya yang sama sekali tidak bersalah akan ikut menjadi korbannya.

D. Penyeselaian Kredit Macet

Apabila sampai terjadi kredit macet, maka harus melakukan upaya-upaya dalam mengatasi kredit macet sampai tidak ada alternatif lainnya, serta melakukan penghapusan kredit dan pengelolaan kredit yaitu telah dihapus bukukan. Penyelamatan kredit bermasalah tersebut dilakukan dengan cara (Recedulling, Reconditioning, Retructurng).

a. Penjadwalan kembali (Rescheduling), yaitu perubahan syarat kredit yang hanya menyangkut jadwal pembayaran dan atau jangka waktunya.

b. Persyaratan kembali (Reconditioning), yaitu perubahan sebagian atau seluruh syarat-syarat kredit yang tidak terbatas pada perubahan jadwal pembayaran, jangka waktu dan atau persyaratan lainnya, sepanjang tidak menyangkut maksimum saldo kredit.

c. Penataan kembali (Restructuring), yaitu perubahan syarat-syarat kredit yang meliputi reschedulling, reconditioning.

E. Pencegahan Kredit Macet

Ada 5 kriteria bank dalam menilai permintaan kredit yang dikenal juga dengan 5C (the five C`s of credit) yaitu :

1. Character
Watak atau kepribadian dari calon pemimjam perlu diteliti secara hati-hati misalnya ketaatannya, kejujurannya memenuhi kewajiban-kewajiban pada masa lalu, pernah atau tidak terlibat dalam suatu masalah hukum, keadaan keluarga, kebasaan serta sifat pergaulan. Sedangkan pada badan usaha yang dinilai adalah pemimpin yang mengendalikan perusahaan.

2. Capacity
Bank harus mengetahui sampai dimana kemampuan menjalankan usaha calon pemimjam . Kemampuan ini menyangkut dua hal yaitu :

a. Kemampuan mengelola perusahaan dengan baik sehingga bisa berkembang (management capacity)

b. Kemampuan melunasi kredit (capacity to repay).

3. Capital
Penilaian terhadap modal perusahaan sangatlah penting. Dalam penilaian ini yang dutamakan adalah berapa banyak dan bagaimana struktur modal yang dimiliki oleh perusahaan calon pemimjam.

4. Condition Economy

Dalam memberikan kredit, bank harus mengetahui kondisi ekonomi regional maupun internasional.. hal ini terutama berhbungan langsung dengan usaha calon peminjam dengan keamanan kredit itu sendiri.

5. Collateral
Biasanya jaminan itu terdiri atas barang-barang tidak bergerak seperti tanah, rumah dan pabrik seperti barang bergerak seperti kendaraan bermotor. Adapun yang disimpan oleh bank hanya berupa surat-suratnya saja misalnya sertifikat tanah atau rumah dan BPKP.

Kerangka 3R :

Returns

Pihak bank harus dapat memperkirakan bahwa kredit yang diberikan kepada nasabah dapat menghasilkan return (pendapatan) yang memadai.

Repayment capacity

Pihak bank harus dapat memastikan bahwa nasabah mampu untuk melunasi pinjamam dan bunganya pada saat pembayaran tersebut jatuh tempo.

Risk-bearing ability

Pihak bank perlu mempertimbangkan jaminan yang dimiliki oleh nasabah. Jaminan tersebut dapat digunakan apabila nasabah menghadapi risiko kegagalan atau ketidakpastian yang berkaitan dengan penggunaan kredit yang diberikan.

Ingin Pecah Sertifikat Tanah? Inilah Caranya

Jika ingin menjual tanah sebagian dari tanah induk, maka Anda harus mengetahui bagaimana proses pecah sertifikat tanahnya. Berikut adalah prosedur yang mesti dilakukan.
Informasi Umumoleh Irna Putriansyahtanggal 14 April 2016
NEWSLETTER+1 KAMITWEETBAGIKAN

Ada kalanya, pemilik tanah hanya ingin menjual sebagian tanahnya. Ia tidak mau menjual keseluruhan bidang tanah yang tercantum dalam sertifikat. Sebab, mungkin saja ia hanya memerlukan sedikit uang untuk keperluannya, sehingga cukup menjual sebagian saja dari tanah miliknya.

Sebab lainnya adalah kemungkinan tanah tersebut merupakan milik bersama atau warisan, sehingga hanya sebagian pemilik saja yang ingin menjual tanahnya.

Pembagian tanah tersebut membuat Anda harus memecah sertifikatnya juga.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, disebutkan bahwa pemecahan sebidang hak atas tanah yang telah terdaftar bisa dipecah hanya atas permohonan pemegang hak yang bersangkutan (pemilik tanah).

Prosedur Pecah Sertifikat Tanah

Ada dua cara yang bisa ditempuh oleh para pihak untuk melakukan jual beli atas sebagian tanah, yaitu memecah terlebih dahulu sertifikat tersebut kemudian dilakukan jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan membuat Akta Jual Beli (AJB) atas sebagian tanah.

1. Pecah Sertifikat Tanah Lalu Jual Beli di PPAT
Pemecahan dilakukan berdasarkan Pernyataan Pemecahan atas Nama Diri Sendiri oleh pemilik yang disertai alasan pemecahan tersebut. Misalnya untuk dialihkan kepada pihak lain secara sebagian-sebagian atau dengan alasan akan dibagi menurut jumlah pemilik (dalam hal tanah warisan).

Sementara sertifikat sedang dalam proses pengurusan pemecahan di Badan Pertahanan Nasional (BPN), maka antara penjual dan pembeli bisa dibuat Pengikatan Jual Beli (PJB), yang memuat pasal bahwa AJB akan dilaksanakan pada saat pemecahan sertifikat sudah selesai.

Pembayaran harga bisa dilunasi pada saat penandatanganan PJB atau bisa juga dilunasi pada saat penandatanganan AJB.

Baca juga: Mengenal Lebih Dekat Surat Jual Beli Tanah

2. Membuat AJB Atas Sebagian Tanah
Cara kedua adalah dengan membuat Akta Jual Beli (AJB) atas sebagian tanah. Sehingga harga-harga pembayaran harga tanah sudah selesai pada saat penandatanganan AJB.

Berdasarkan AJB sebagian ini, sertifikat bisa diajukan pemecahan, yang mana pemohon atas pemecahan sertifikat ini adalah langsung pembeli karena haknya sudah berpindah.

Persyaratan Pecah Sertifikat Tanah

Berdasarkan Pernyataan Pemecahan Atas Diri Sendiri atau AJB sebagian tersebut, Badan Pertahanan Nasional (BPN) melakukan pengukuran ke lokasi dan kemudian menerbitkan surat ukur, untuk kemudian diterbitkan sertifikat pecahannya.

Berikut adalah persyaratan pecah sertifikat tanah yang harus dipenuhi.

Permohonan pengukuran tanah
Pernyataan telah memasang tanda batas tanah oleh pemilik
Akta Jual Beli sebagian
Pernyataan Pemecahan Atas Nama Diri Sendiri
Sertifikat asli
Fotokopi PBB tahun berjalan
KTP dan Kartu Keluarga pemohon
KTP dan Kartu Keluarga penjual (jika proses jual beli sebagian)
Surat kuasa jika dikuasakan
Tapak kavling dari Kantor Pertanahan
Melampirkan bukti pembayaran pajak-pajak atas jual beli
Sedangkan lamanya pengurusan pemecahan atau pemisahan sertifikat tanah bisa mengacu kepada Lampiran II Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan (Perka BPN No. 1/2010).

Dimana, jangka waktu pemecahan/pemisahan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 (lima belas) hari. Waktu tersebut dihitung sejak berkas yang diterima lengkap dan setelah dilakukan pengukuran.

Biaya Pemecahan Sertifikat

Biaya yang harus dikeluarkan untuk pemecahan sertifikat tanah tidaklah banyak. Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002, biayanya adalah Rp 25 ribu untuk setiap sertifikat yang diterbitkan.

Jadi, jika Anda ingin memecah sertifikat menjadi dua, biayanya adalah Rp 50 ribu. Jika sertifikat dipecah menjadi tiga, biaya adalah Rp 75 ribu. Namun, biaya ini belum termasuk pengukuran tanah.

Semoga bisa membantu Anda yang berencana ingin memecah sertifikat tanah. Selain itu, pastikan pula bahwa tanah yang akan dipecah adalah bersih tanpa masalah sengketa.

Upaya Hukum Menyelesaikan Tunggakan Hutang di Bank

PERTANYAAN:
Assalamu’alaikum wr wb.

Saya ingin bertanya pak saya berhutang pada Bank X senilai 16 jt dengan jaminan sertifikat tanah senilai ratusan juta, masa kontrak 3 tahun untuk modal usaha, awalnya angsuran berjalan lancar selama 2 tahun kemudian saya mengalami kolep dan angsuran mulai tersendat, saya nunggak 3 bulan tetapi setiap bulan saya mulai lancar mengangsur kembali seperti biasanya hanya saat 3 bulannya masih belum terbayar, pihak bank tersebut selalu mengintimidasi saya dengan mengatakan katanya tanah tersebut mau dipatok oleh bank, padahal saya ada itikad baik melunsinya, sekarang angsurannya kurang 1 bln ditambah yg nunggak 3 bln jadi total 4 bln harusnya bulan ini sudah selesai masa kontraknya, yang ingin saya tanyakan:

Apakah boleh saya mengangsur tunggakan 3 bln tersebut dengan cara mengangsur seperti biasa 1 bulan 1 x angsuran hingga selesai ?
Dengan cara tersebut apa pihak Bank berhak langsung akan menyita /
mematok jaminan tersebut? karena yang sering dikatakan oleh pihak
penagih pada saat dulu saat saya kurang 10 x angsuran bahwa tanah
tersebut akan dipatok dikarenakan saya nunggak 3 bln
Wassalamu’alaikum wr wb

JAWABAN:
Wa’alaikum salam wr wb

Saudara penanya yang kami hormati.

Terima kasih sebelumnya telah berkunjung ke website kami.

tentang kualitas aktiva produktif diatur dalam:

DIREKSI
No. 31 / 147 / KEP / DIR
SURAT KEPUTUSAN DIREKSI BANK INDONESIA
TENTANG KUALITAS AKTIVA PRODUKTIF
DIREKSI BANK INDONESIA ,

Dalam Pasal 4 ayat (1) disebutkan:

Kualitas Kredit digolongkan menjadi lancar, dalam perhatian khusus, kurang lancar, diragukan dan macet menurut kriteria yang ditetapkan sebagaimana tercantum dalamLampiran Surat Keputusan ini.
Pengertian :

Lancar, Kredit yang digolongkan lancar apabila memenuhi criteria sebagai berikut:
Pembayaran tepat waktu, perkembangan rekening Bank dan tidak ada tunggakan serta sesuai dengan persyaratan kredit,
Hubungan debitur dengan Bank baik dan debitur selalu menyampaikan informasi keuangan secara teratur dan akurat,
Dokumentasi kredit lengkap dan pengikatan agunan kuat.
Dalam Perhatian Khusus (DPK), Kredit yang digolongkan Dalam Perhatian Khusus (DPK) apabila memenuhi kriteria sebagai berikut:
Terdapat tunggakan pembayaran pokok dan atau bunga sampai 90 hari,
Jarang mengalami cerukan atau overdraft,
Hubungan debitur dengan Bank baik dan debitur selalu menyampaikan informasi keuangan secara teratur dan masih akurat,
Dokumentasi kredit lengkap dan pengikatan agunan kuat,
Pelanggaran perjanjian kredit yang tidak prinsipil.
Kurang lancar, Kredit yang digolongkan kurang lancar apabila memenuhi kriteria sebagai berikut:
Terdapat tunggakan pembayaran pokok dan atau bunga yang telah melampaui 90 hari sampai dengan 180 hari,
Terdapat cerukan atau overdraft yang berulang kali khususnya untuk menutupi kerugian operasional dan kekurangan arus kas,
Hubungan debitur dengan Bank memburuk dan informasi keuangan debitur tidak dapat dipercaya. Dokumentasi kredit kurang lengkap dan pengikatan agunan yang lemah,
Pelanggaran terhadap persyaratan pokok kredit,
Perpenjangan kredit untuk menghubungkan kesulitan keuangan.
Diragukan, Kredit yang digolongkan diragukan apabila memenuhi kriteria sebagai berikut:
Terdapat tunggakan pembayaran pokok dan atau bunga yang telah melampaui 180 hari sampai 270 hari,
Terjadi cerukan atau overdraft yang bersifat permanen khususnya untuk menutupi kerugian operasional dan kekurangan arus kas,
Hubungan debitur dengan Bank semakin memburuk dan informasi keuangan debitur tidak tersedia atau tidak dapat dipercaya,
Dokumentasi kredit tidak lengkap dan pengikatan agunan yang lemah.
Pelanggaran yang prinsipal terhadap persyaratan pokok dalam perjanjian kredit.
Macet, Kredit yang digolongkan Macet apabila memenuhi criteria sebagai berikut:
Terdapat tunggakan pembayaran pokok dan atau bunga yang telah melampaui 270 hari,
Dokumentasi kredit dan atau pengikatan agunan tidak ada
Bank bekerja secara sistem, termasuk dalam hal kredit, ketika nasabah suatu bank tidak membayar angsuran selama 3 bulan berturut-turut (90 hari) sd 6 bulan (180 hari), maka termasuk kriteria 3 (KREDIT KURANG LANCAR), ketika nasabah tersebut ada i’tikad baik untuk membayar cicilannya, akan tetapi tidak melunasinya sesuai dengan berapa bulan tunggakannya (misal tunggakan 4 bulan, tapi hanya dibayar 1 bulan saja seperti biasa), sistem akan tetap membaca kualitas kredit nasabah tersebut sebagai KURANG LANCAR. Oleh karena itu solusinya adalah bicarakan hal tersebut dengan pihak bank, apabila ada i’tikad baik dari pihak nasabah untuk membayar cicilan kreditnya, pihak bank bisa saja mencarikan solusinya lewat mediasi perbankan.

Adapun nasabah yang mempunyai i’tikad baik untuk menyelesaikan cicilannya kepada pihak Bank, maka dia bukanlah termasuk kriteria nasabah yang melanggar hukum.

Demikian jawaban dari kami.

Atas kesalahan dan kekurangannya, kami mohon maaf

Semoga bermanfaat

Wassalam

Admin

Dokumen Anda
Bagaimana Melakukan Pemecahan Sertifikat Tanah? Inilah Prosedur dan Syaratnya

Membagi sebidang tanah adalah perkara yang akan/pernah dialami pemilik tanah. Biasanya pembagian tanah bertujuan untuk jual beli atau pembagian warisan. Maklum saja, jumlah penduduk yang semakin meningkat menyebabkan tanah semakin susah untuk didapatkan. Kelak saat tiba waktunya sebagai orang tua, Anda akan memikirkan bagaimana membagi-bagikan tanah kepada anak-anak.

Setelah memikirkan itu kemudian timbul pertanyaan, bagaimana cara mengurus sertifikatnya? Bisa saja Anda meminta bantuan orang lain untuk mengurusnya. Padahal, mengurus pemecahan sertifikat tanah adalah hal yang mudah dan sederhana. Yang sebaiknya Anda lakukan sendiri.

Ada dua macam pemecahan sertifikat tanah. Pertama, pemecahan yang dilakukan developer atas nama perusahaan. Pemecahan ini dilakukan berdasarkan site plan yang telah dapat persetujuan dari instansi terkait. Biasanya pemecahan sertifikat oleh perusahaan ini mencakup suatu kawasan. Kedua, pemecahan sertifikat atas nama pribadi. Pemecahan sertifikat inilah yang ada hubungannya dengan apa yang akan kita bahas.

Baca Juga: Syarat dan Biaya Mengurus Sertifikat Tanah
Pemecahan Sertifikat Atas Nama Pribadi
Pemecahan sertifikat atas nama pribadi pada umumnya untuk luasan yang tidak terlalu besar. Pemecahan ini perlu dilakukan oleh orang yang namanya tercantum dalam sertifikat. Berikut adalah syarat-syarat yang perlu diketahui dan dilengkapi agar bisa melakukan pemecahan.

Sertifikat asli.
Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon.
Surat pernyataan pemecahan yang ditandatangani pemegang hak. Dalam surat pernyataan ini, perlu dicantumkan alasan pemecahan dan gambar lokasi yang akan dipecah. Gambarnya boleh hanya berupa sketsa kasar lokasi dan rencana pemecahannya.
Surat kuasa jika pengurusan dikuasakan ke pihak lain, biasanya dikuasakan ke notaris.
Mengisi beberapa formulir yang sudah disediakan lembaga pertanahan dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional (BPN), seperti surat pernyataan telah memasang tanda batas.
Proses Pemecahan Sertifikat

Pengukuran Adalah Tahapan dalam Proses Pemecahan Sertifikat via hubspot.net

Seperti yang sudah diterangkan di atas, pemecahan sertifikat tanah bisa Anda lakukan dengan bantuan notaris ataupun sendiri. Jika Anda memutuskan untuk mengurus pemecahan sertifikat sendiri, prosedurnya tidaklah sulit. Pastikan Anda mempersiapkan dokumen-dokumen yang harus disediakan, seperti fotokopi identitas diri pemohon dan kuasanya, sertifikat tanah, serta izin perubahan penggunaan tanah. Untuk izin perubahan penggunaan tanah, perlu dimasukkan apabila terjadi alih fungsi lahan.

Selain dokumen tersebut, Anda juga perlu mempersiapkan surat kuasa dan Sertifikat Hak Atas Tanah yang asli. Surat kuasa dibutuhkan kalau pemecahan tidak dilakukan pemilik tanah. Sertifikat Hak Atas Tanah yang asli diperlukan kalau Anda adalah pengembang. Dan sebagai pengembang, Anda juga harus menyertakan site plan kawasan.

Proses pemecahan sertifikat atas nama pribadi dilakukan di lapangan dan di lembaga pertanahan. Setelah melakukan pendaftaran berkas dan pemohon mendapatkan tanda terima, petugas yang bertanggung jawab atas pengukuran akan pergi ke lokasi dengan didampingi pemilik atau kuasanya. Selanjutnya, petugas akan menggambar hasil pengukuran dan memetakan lokasi pada peta yang disediakan. Tahapan berikutnya adalah penerbitan surat ukur untuk tiap-tiap bidang yang dipecahkan. Surat ukur ini ditandatangani kepala seksi pengukuran dan pemetaan.

Usai mendapatkan surat ukur, tahapan selanjutnya adalah penerbitan sertifikat di Subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI). Sertifikat itu nantinya ditandatangani kepala lembaga pertanahan. Dengan demikian, proses pemecahan sertifikat secara pribadi sudah selesai. Anda tinggal menunggu sertifikat baru dikeluarkan.

Berdasarkan Lampiran IX Peraturan Kepala BPN RI No.6 Tahun 2008, waktu yang dibutuhkan untuk memecah sertifikat adalah lima belas hari kerja. Waktu tersebut dihitung sejak berkas yang diterima lengkap dan telah dilakukan pengukuran. Selain itu, sertifikat tanah yang akan dipecah haruslah bersih tanpa masalah.

Biaya yang harus Anda keluarkan untuk pemecahan sertifikat ini tidaklah besar. Berdasarkan Peraturan Pemerintah No.46 Tahun 2002, biayanya sekitar Rp25.000 untuk setiap sertifikat yang diterbitkan. Jadi, apabila Anda ingin memecah sertifikat menjadi dua, biayanya adalah Rp50.000. Jika sertifikat dipecah menjadi tiga, biayanya adalah Rp75.000. Namun, biaya tersebut belum termasuk pengukuran tanah.

Pemecahan Sertifikat Tanah Warisan

Sertifikat Tanah Warisan via science.nchc.org.tw

Peralihan hak atas tanah tersebut harus disertai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris. Hal ini diatur berdasarkan Pasal 42 ayat (4) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP Pendaftaran Tanah) yang berbunyi,

“Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.”

Menurut surat Mahkamah Agung (MA) RI tanggal 8 Mei 1991 No. MA/kumdil/171/V/K/1991 yang menunjuk Surat Edaran tanggal 20 Desember 1969 No. Dpt/12/63/12/69 yang diterbitkan oleh Direktorat Agraria Direktorat Pendaftaran Tanah (Kadaster) di Jakarta menyatakan Surat Keterangan Hak Waris (SKHW) untuk Warga Negara Indonesia itu:

Golongan Keturunan Eropa (Barat) dibuat oleh Notaris.
Golongan penduduk asli dibuatkan Surat Keterangan oleh Ahli Waris yang disaksikan oleh Lurah/Desa dan diketahui oleh Camat.
Golongan keturunan Tionghoa oleh Notaris.
Golongan Timur Asing bukan Tionghoa oleh Balai Harta Peninggalan (BHP).
Akan tetapi, bila Anda tetap ingin membuat penetapan ahli waris, maka pengadilan (Pengadilan Negeri atau Pengadilan Agama) yang mengeluarkannya. Penetapan ahli waris untuk yang beragama Islam dibuat Pengadilan Agama atas permohonan para ahli waris. Dasar hukumnya adalah Pasal 49 huruf b UU No. 3 Tahun 2006 tentang Perubahan atas UU No. 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama. Sementara penetapan ahli waris yang beragama selain Islam dibuat Pengadilan Negeri. Yang dasar hukumnya adalah Pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata).

Persyaratan Hibah Wasiat
Pemecahan warisan sering dikenal dengan istilah hibah wasiat. Perkara ini mengambil contoh Kompilasi Hukum Islam dengan masyarakat penduduk Indonesia yang mayoritas Muslim. Adapun di dalam Pasal 195 KHI disyaratkan bahwa:

Wasiat dilakukan secara lisan, di hadapan dua orang saksi, atau tertulis di hadapan dua orang saksi atau Notaris.
Wasiat hanya diperbolehkan sebanyak-banyaknya 1/3 dari seluruh harta warisan, kecuali apabila semua ahli waris menyetujui.
Wasiat kepada ahli waris berlaku apabila disetujui semua ahli waris.
Persetujuan dibuat secara lisan di hadapan dua orang saksi atau tertulis dihadapan dua orang saksi dan notaris.
Jika dalam hal ini tidak dibuat wasiat secara tertulis di hadapan notaris sehingga tidak bisa langsung dibuatkan akta hibahnya, proses yang ditempuh adalah balik nama dan pembuatan Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) biasa.

Setiap kematian yang pertama kali harus dilakukan adalah membuat surat keterangan kematian dari kelurahan (pribumi) atau dengan Akta Notaris (WNI keturunan). Kemudian dibuat Surat Keterangan Warisnya. Dari SKW, dapat diketahui siapa saja ahli waris yang berhak sehingga dapat dipastikan siapa saja ahli waris dari pewaris dan siapa saja yang berhak atas harta warisan.

Baca Juga: Mengurus dan Menghitung BPHTB Tanah Warisan
Tahapan Pembuatan Akta Hibah Wasiat

Akta Hibah Wasiat via rumahku.com

Pada praktiknya, jika tidak dibuatkan akta hibah wasiat secara notariil, setiap kali terjadi kematian harus terjadi proses pewarisan. Walaupun tanah tersebut nantinya dipecah dua dan diberikan kepada tiap-tiap nama, tahapan-tahapan yang mesti dilalui adalah sebagai berikut.

Proses turun waris (balik nama waris) dengan membayar pajak waris sehingga tanah dibalik nama ke atas nama seluruh hak waris.
Setelah itu, dilakukan pemecahan sertifikat menjadi dua bagian (X dan Y).
Untuk syarat administrasi yang harus dipenuhi ialah:

Data tanah
a) Sertifikat asli.

b) PBB asli 5 tahun terakhir, berikut Surat Tanda Terima Setoran.

c) IMB asli.

Data pemberi dan penerima hibah
a) Fotokopi KTP.

b) Fotokopi Kartu Keluarga.

c) Fotokopi akta kelahiran.

Cermati Lalu Rencanakan
Dengan mencermati lebih dulu, Anda dapat merencanakan dengan baik persyaratan pemecahan sertifikat Anda. Tentu saja, setelah memahami penjelasan di atas, Anda dapat mengurusnya sendiri. Namun, jika kurang yakin atau punya pekerjaan lain yang lebih mendesak, Anda dapat mengandalkan bantuan profesional. Perencanaan yang baik akan berbuah manis, terutama jika hal ini berhubungan dengan warisan. Urusan ini jika direncanakan dengan baik, akan membuahkan hasil kesetaraan dan keadilan bagi seluruh hak waris.

Melakukan Banding Atas Tagihan PajakS emua orang sudah tahu bahwa pajak merupakan sumber penghasilan negara oleh karena itu sudah menjadi kewajiban bagi setiap warga negara untuk membayar pajak. Namun, terkadang tagihan pajak yang kita terima tidak sesuai dengan kondisi sebenarnya. Misalnya saja ada kesalahan penulisan nama, alamat, bahkan kesalahan dalam menghitung jumlah tagihan. Jika terjadi kesalahan-kesalahan tersebut, jangan diam saja. Anda harus segera melakukan perbaikan atau melakukan banding.
Melakukan banding terhadap tagihan pajak diatur dalam UU No. 14 tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, terutama pasal 35 sampai 39. Berikut ini syarat yang harus dipenuhi untuk melakukan banding.

Harus diajukan dalam jangka waktu tiga bulan sejak tanggal diterima keputusan yang dibanding, kecuali diatur lain dalam peraturan perpajakan
Terhadap satu keputusan diajukan satu surat banding
Memberikan alasan yang jelas dan bisa diterima serta tanggal terima surat keputusan yang dibanding
Pada surat banding, disertakan pula salinan surat putusan yang dibanding
Banding hanya dapat diajukan apabila besarnya jumlah pajak yang terutang dimaksud telah dibayar sebesar 50% dengan melampirkan surat setoran pajak atau pemindahbukuan.

Cerdas Mengurus Dokumen Perizinan, BPOM, Label Halal, dan Hak CiptaS aat memulai bisnis maka sewajarnya kita berharap akan memperoleh keuntungan yang lebih ketimbang menjadi pegawai. Keuntungan dalam bisnis dipicu oleh pemikiran ekonomi yang dasar, yaitu meminimalkan pengeluaran dengan harapan keuntungan akan maksimal. Namun, dalam bisnis tidak semua pengeluaran dapat mengurangi keuntungan, bahkan bisa sebaliknya, yakni melipatgandakan keuntungan.

Apabila bisnis kita menghasilkan suatu produk maka wajar jika kita menekan pengeluaran agar selisih keuntungan yang diperoleh menjadi lebih besar. Hal yang paling mungkin adalah dengan meminimalkan ongkos produksi. Namun, banyak yang sering dilupakan oleh para produsen, bahwa pengeluaran untuk promosi suatu produk juga dapat mendatangkan keuntungan. Salah satu cara promosi tersebut adalah dengan membuat sertifikasi atau label. Ketika produk kita memperoleh sertifikasi (BPOM dan Halal) maka secara otomatis produk kita memiliki kualitas yang telah distandardisasi oleh pihak yang kompeten. Akibatnya, produk kita akan lebih mudah diterima konsumen sehingga tingkat penjualan akan meningkat dan keuntungan yang diperoleh juga akan meningkat.

Selain biaya promosi, suatu hasil karya yang telah kita hasilkan ada baiknya untuk dilindungi dari pembajakan-pembajakan oleh orang yang tidak bertanggung jawab. Pendaftaran hasil karya kita membuat hak moral dan ekonomi kita dilindungi oleh negara. Memang, pendaftaran hak kekayaan intelektual tersebut membutuhkan sejumlah biaya, tetapi keuntungan yang akan kita peroleh juga menjadi bertambah karena orang lain tidak berhak untuk menciptakan, memproduksi, dan menjual hasil karya yang telah kita kerjakan. Berikut akan dibahas cara melakukan sertifikasi dan berbagai hal yang terkait di dalamnya.

Penyelesaian Sengketa Melalui ArbitraseA rbitrase adalah cara penyelesaian suatu sengketa perdata di luar peradilan umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa sedangkan Lembaga Arbitrase adalah badan yang dipilih oleh para pihak yang bersengketa untuk memberikan putusan mengenai sengketa tertentu. Lembaga tersebut juga dapat memberikan pendapat yang mengikat mengenai suat hubungan hukum tertentu dalam hal belum timbul sengketa, seperti yang sudah dibahas dibagian sebelumnya.

Penyelesaian menggunakan cara arbitrase hampir mirip dengan pengadilan, tetapi perbedaannya adalah dalam arbitrase hukum acaranya dapat ditentukan oleh para pihak. Sistem ini juga memungkinkan untuk melakukan penyelesaian secara rahasia sehingga tidak mengganggu kegiatan usaha. Penyelesaian melalui arbitrase lazimnya telah ditentukan dalam sebuah perjanjian untuk mengantisipasi jika terjadi sengketa. Jika belum ada klausul tersebut, pada saat terjadi sengketa apabila para pihak menginginkan untuk menyelesaikan melalui arbitrase, maka para pihak wajib membuat akta kesepakatan. Di Indonesia, umumnya arbitrase diselesaikan oleh lembaga arbitrase yang permanen seperti BANI (Badan Arbitrase Nasional Indonesia), tetapi bisa juga yang bersifat ad hoc (sementara).

Para arbiter dapat ditunjuk oleh masing-masing pihak dan lazimnya berbentuk majelis (ganjil), tetapi dapat juga tunggal. Apabila gagal menentukan pemelihian arbiter maka berdasarkan UU No. 30 tahun 1999, para pihak dapat meminta ketua pengadilan negeri untuk memilih arbiter atau majelis arbiter.

Perlu diingat bahwa putusan arbitrase wajib diputus oleh majelis arbitrase atau arbiter tunggal paling lama 30 hari setelah selesai dilakukan pemeriksaan. Putusan arbitrase bersifat final dan mengikat para pihak.

Pada kenyataannya, banyak kendala dalam hal pilihan hukum menggunakan arbitrase. Para pihak tidak sedikit yang merasa terbebani dengan kemampuan membayar biaya administrasi penyelesaian perkara ke badan arbitrase. Di BANI, besarnya biaya administrasi perkara dihitung dari nilai kontrak. Untuk nilai kontrak sampai dengan Rp 500 juta dibebani biaya sebesar 10%. Untuk nilai kontrak sampai dengan satu miliar diwajibkan menyetor uang ke administrasi sebesar 8%, sedangkan untuk nilai kontrak yang sampai dengan 2,5 miliar uang yang harus disetor sebanyak 7%. Untuk nilai kontrak sampai dengan Rp 30 miliar dibebani biaya sebesar 2%. Biasanya, para pihak yang berperkara sudah dalam kondisi kehabisan biaya, sehingga dalam beberapa kondisi, pilihan melalui arbitrase menjadi tidak efektif.

Sertifikat Hak Tanggungan

Sebagaimana yang ditegaskan dalam Pasal 19 ayat 2 UUPA ditegaskan “bahwa pendaftaran tanah itu meliputi pengukuran dan pemetaan tanah serta menyelenggaraka tata usahanya; pendaftaran hak serta peralihannya dalam pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.” Maka dari itu terhadap pembebanan hak tanggungan juga didaftarkan di Kantor Pertanahan (sekarang badan pertanahan) untuk menjamin kepastian (certainty) hukum dari hak-hak atas tanah.

Setelah pembuatan APHT oleh PPAT, PPAT atau oleh pemberi hak tanggungan atau biasa juga Bank sebagai kreditor pemegang hak tanggungan yang melakukan pendaftaran pada Badan Pertanahan. Batas waktu pengiriman paling lambat tujuh hari kerja APHT dan warkah-nya dikirimkan ke badan pertanahan (vide Pasal 13 ayat 2 UUHT).

Menurut Satrio (2007: 150) yang penting untuk diperhatikan dalam pendaftaran hak tanggungan ialah:

“Bahwa hak tanggungan sudah lahir pada saat pendaftaran dan pendaftaran dilakukan dengan membuat dan mencatatnya dalam buku hak tanggungan. Persoalannya adalah apakah kalau dikatakan, bahwa sertifikat hak tanggungan merupakan tanda bukti adanya hak tanggungan, berarti bahwa hak tanggungan tidak bisa dibuktikan dengan alat bukti yang lain. Sekalipun tidak disebutkan secara tegas, tetapi dalam kenyataanya sertifikat hak tanggungan merupakan salinan buku tanah hak tanggungan. Atas dasar itu kiranya tidak tertutup kemungkinan, bahwa adanya hak tanggungan dibuktikan dengan buku tanah yang tersimpan dalam kantor pertanahan. Kata “tanda bukti” dalam Pasal 14 UUHT tidak harus diartikan sebagai satu-satunya alat bukti. Bukankah pendaftaran dalam buku tanah mengikat pihak ketiga. Dan apa yang mengikat pihak ketiga adalah apa yang tercatat/ terdaftar dalam buku tanah yang bersangkutan.”

Dari uraian diatas, penjelasan Satrio tentang kekuatan hukum sertifikat hak tanggungan menunjukan bahwa bukti perjanjian jaminan terhadap hak tanggungan baru lahir setelah didaftarkan di Badan Pertanahan. Hal itu juga mengikat bagi pihak ketiga yang akan/ memilki kepentingan terhadap objeek hak tanggungan tersebut. Oleh karena sertifikat hak tanggungan merupakan grosse akta dari buku tanah hak tanggungan. Suatu tulisan yang diberikan kepada yang berkepentingan. Grosse akta merupakan salinan akta dari suatu minit, yang tetap ada pada pejabat yang bersangkutan.

Secara jelas atau detail urutan peristiwa untuk terjadinya hak tanggungan dan sertifikatnya dikemukakan oleh Tan Thong Kie (2007: 221) sebagai berikut:

Ada seorang pemilik tanah/ rumah yang memberi hak tanggungan (biasanya orang ini juga debitor, kecuali orang lain yang menanggung utang debitor).
Ada seorang kreditor yang memberi utang kepada debitor dan menghendaki jaminan bahwa utang itu akan dibayar kembali.
Debitor dan kreditor itu membuat akta pinjam-meminjam uang dengan segala janji yang berlaku untuk utang itu, termasuk janji akan memberi hak tanggungan atas tanah dan rumah tertentu; perjanjian ini dapat dibuat secara notaril ataupun di bawah tangan.
Kedua orang tersebut pada sub 1 dan 2 di atas di hadapan seorang PPAT membuat akta pemberian hak tanggungan (Pasal 10 ayat 2) dengan mencantumkan syarat di dalamnya sesuai dengan kemungkinan termuat dalam Pasal 11 ayat 1 dan 2.
Akta Pemberian Hak Tanggungan dengan surat yang diperlukan oleh kantor pertanahan di bawa ke kantor itu untuk didaftarkan dalam 7 hari setelah tanggal penandatanganannya (Pasal 13 ayat 1 dan 2).
Kantor Pertanahan bertindak sebagai berikut:
1. Membuat buku tanah hak tanggungan dengan tanggal 7 hari setelah menerima surat lengkap (7 hari setelah tanggal disebut sub 5).

2. Mencari hak tanggungan itu dalam buku tanah hak atas tanah yang dibebani.

3. Menyalin catatan sub b di atas dalam sertifikat hak tanah yang dibebani (Pasal 13 ayat 3)

Kantor pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan yang berlaku sebagai pengganti grosse hipotek (Pasal 14 ayat 3).

Berdasarkan pendaftaran APHT dalam batas 7 hari oleh PPAT kepada Badan Pertanahan, untuk terbitnya sertifikat hak tanggungan yang dilakukan pada Badan Pertanahan maka terdapat beberapa dokumen dan catatan yang dibuat oleh Badan Pertanahan seperti buku tanah hak atas tanah yang dibebankan yang telah diberikan catatan adanya hak tanggungan (tetap berada di Badan Pertanahan), sertifikat hak atas tanah yang dibebankan dan yang telah diberi catatan adanya hak tanggungan di atasnya (diberikan kepada pemilik tanah; Pasal 14 ayat 4), buku tanah hak tanggungan (tetap berada di Kantor Pertanahan), dan sertifikat hak tanggungan yang mempunyai kekuatan eksekutorial (diberikan kepada pemegang hak tanggungan; Pasal 14 ayat 3 dan ayat 5)

Memahami Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, Roya dan Prosesnya

Menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah atau yang lebih dikenal sebagai UU Hak Tanggungan, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan terhadap hak atas tanah.

Secara gampang dapat kita pahami jika kita mengajukan pinjaman uang ke bank atau lembaga keuangan lainnya maka sertifikat rumah atau property lainnya kita serahkan sebagai jaminannya.

Proses yang harus dilalui ketika kita mengajukan pinjaman tersebut adalah dengan menandatangani Perjanjian Kredit (PK) diikuti dengan penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di PPAT berdasarkan PK tersebut. Dalam PK dan APHT dicantumkan segala sesuatu tentang kredit dan pelaksanaannya.

Diantara data yang penting yang harus dicantumkan di dalam PK dan APHT adalah jumlah hutang si debitur dan tata cara pembayaran dan pelunasannya. Lainnya, juga disepakati hak dan kewajiban masing-masing pihak. Tak lupa juga dicantumkan solusi yang diambil jika debitur wanprestasi (cidera janji) dalam membayar kewajibannya.

Jika debitur wanprestasi maka bank terlebih dahulu mencari solusi dengan cara musyawarah, kemudian jika musyawarah untuk mufakat tidak dapat diselesaikan maka penyelesaian hutang piutang dengan menggunakan pasal 6 UU No 4 tahun 1006 yang berbuyi:

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Jadi dengan adanya pasal ini maka kreditur berhak menjual jaminan melalui lelang eksekusi yang bekerjasama dengan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Kemudian hasil lelangnya digunakan untuk melunasi hutang debitur.

Oleh karena itu dalam proses lelang, bank harus menjual objek jaminan lebih tinggi dari jumlah hutang debitur kemudian sisa penjualan tersebut diberikan kepada debitur.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Namun adakalanya kreditur mempersilahkan pemilik menjual terlebih dahulu objek miliknya di luar lelang, karena kepentingan bank hanyalah uangnya sebesar hutang debitur didapatkan kembali dan bank terhindar dari kredit macet atau non performing loan (NPL). Sehingga performa bank tersebut di mata Bank Indonesia juga tetap baik.

KPR Primary Product dan Secondary Product


Proses Pemberian Hak Tanggungan ini sama saja antara primary product dari developer atau pinjaman dengan jaminan secondary product.

Dimana Primary product adalah properti yang dijual oleh developer untuk pertama kali atau properti baru. Sedangkan secondary product adalah properti yang diperjualbelikan antar masyarakat.

Bedanya pada primary product adakalanya rumah belum terbangun sehingga developer memerlukan kerjasama dengan bank dan jenis pinjaman pun hanya berupa Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan secondary product rumah sudah ada sehingga pemilik bebas memilih dan mengajukan skema pinjaman kepada kreditur.

Skema tersebut bisa berupa KPR juga atau jenis pinjaman lain dengan jaminan sertifikat hak properti tersebut.

KPR Inden dan KPR Ready Stock
KPR oleh developerpun bisa dibedakan antara KPR inden dan KPR ready stock. KPR inden adalah pembebanan hak tanggungan kepada objek yang belum dibangun. Oleh karena itu bank atau kreditur memerlukan kerjasama dengan developer untuk melakukan pembiayaan dengan jaminan rumah inden.

Kerjasama dengan developer untuk memastikan bahwa developer betul-betul akan melaksanakan pembangunan sesuai dengan spesifikasi bangunan yang sudah disepakat dalam Perjanjian Kredit (PK) dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Karena apabila tidak ada kerjasama dan hubungan baik dengan developer maka bank tidak bersedia menerima pengajuan kredit oleh debitur.

Saat ini beberapa bank mensyaratkan agar objek yang menjadi jaminan harus dibangun beberapa persen terlebih dahulu barulah akad kredit dan KPR bisa cair. Dan cairnyapun secara bertahap sesuai peraturan Bank Indonesia.

Sedangkan KPR ready stock adalah KPR untuk rumah yang sudah terbangun 100%, sehingga prosesnya lebih cepat dan mudah karena bank bisa langsung melihat kondisi jaminannya. Dengan melihat jaminan maka bank bisa melakukan penilaian (appraisal) terhadap jaminan tersebut sehingga bisa menentukan harga properti. Sehingga bank dapat menentukan plafon kredit yang bisa diberikan.

Cara Bank Menilai Debitur

Penilaian untuk memberikan kredit lainnya adalah kondisi finansial debitur. Kondisi finansial berhubungan dengan pemasukan dari kreditur yang dapat dibuktikan dan dipercayai oleh bank.

Misalnya, untuk seorang karyawan maka untuk mengetahui kemampuan finansialnya maka bank akan melihat gajinya per-bulan, gabungan antara suami dan istri (jika si debitur sudah berumah tangga).

Untuk wiraswasta performance keuangan akan dilihat dari banyaknya uang masuk dan keluar dari rekeningnya. Pertimbangan selanjutnya kreditur memberikan pinjaman adalah penilaian terhadap attitude debitur. Jika attitude-nya baik maka bank akan memberikan pinjaman. Begitu juga jika attitude-nya tidak baik maka bank tidak akan meloloskan proposalnya.

Bank menilainya dari proses mereka berinteraksi termasuk riwayat kredit debitur pada masa lalu. Misalnya dia selalu menepati janji, selalu membayar kewajibannya tepat waktu, dan lain-lain. Sifat-sifat seperti ini akan menjadi bahan pertimbangan bagi bank.

Cara Bank Menilai Developer
Semua developer properti, baik orang pribadi atau perusahaan dapat mengajukan kerjasama pembiayaan kepada bank. Namun tidak semua developer diterima permohonan kerjasamanya. Ada penilaian dan syarat-syarat tertentu yang dijadikan patokan oleh bank dalam meluluskan permohonan kerjasama tersebut.

Bank akan menilai developer dari track record-nya dalam pembangunan proyek sebelumnya. Developer yang sudah membangun proyek di lokasi lain lebih mudah mendapat approval ketimbang developer baru.

Apalagi kerjasama diajukan oleh developer yang sudah punya nama, makin mudahlah mereka mengajak kerjasama dengan bank dalam pembiayaan pembelian konsumen. Bahkan dengan kondisi tersebut, banklah yang berharap dapat bekerjasama dengan mereka.

Penilaian bank selanjutnya adalah proyek yang akan dijadikan objek pembiayaan. Proyek tersebut haruslah berada di lokasi yang memang banyak permintaan propertinya. Artinya proyek tersebut akan mudah terjual.

Tak lupa bank juga menilai syarat legalitas dari proyek dan PT-nya. Legalitas proyek berupa sertifikat tanah yang dijadikan proyek. Bank mensyaratkan untuk mengajukan kerjasama, tanahnya sudah harus bersertifikat. Legalitas proyek lainnya adalah legalitas dari sisi perijinan.

Bank akan meluluskan permohonan kerjasama developer apabila perijinan proyek sudah lengkap.

Persyaratan lainnya bagi developer yang akan megajukan kerjasama pembiayaan kepada bank adalah legalitas developer sebagai badan hukum. Bank lebih suka bekerjasama dengan developer berbentuk badan hukum dibandingkan dengan orang pribadi. Walaupun tidak tertutup kemungkinan bank menyetujui kerjasama dengan developer orang pribadi, terutama untuk proyek yang tidak terlalu luas yang pelaksananya berupa orang pribadi

Pencatatan Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan


Walaupun sudah ada PK dan APHT yang menyatakan bahwa objek hak atas tanah sudah menjadi jaminan terhadap hutang pemegang haknya, di dalam sertifikat tetap tidak ada pencatatan karena yang berhak melakukan pencatatan adalah Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan masing-masing daerah.

Oleh karena itu berdasarkan kuasa dari kreditur atau bank pemberi kredit, PPAT mengajukan pencatatan atau pemasangan Hak Tanggungan kepada Kantor Pertanahan.

Seiring dengan proses tersebut, Kantor Pertanahan mengeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan yang berisi data-data dan keterangan-keterangan tercantum dalam APHT. Jadi Sertifikat Hak Tanggungan ini berfungsi sebagai bukti bahwa atas objek tersebut dibebankan hak tanggungan, demikian menurut UU Hak Tanggungan.

Syarat-syarat pengajuan pemasangan Hak Tanggungan:

Asli sertifikat.
Asli Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Kartu Tanda Penduduk (KTP) kreditur.
KTP kan KK debitur untuk debitur orang pribadi.
Akta pendirian perseroan dan perubahannya, untuk debitur badan hukum.
SK Pengesahan badan hukum perseroan.
Surat kuasa pemasangan hak tanggungan dari kreditur.
KTP penerima kuasa.
Surat pengantar pemasangan hak tanggungan dari PPAT.
Mengisi form yang ada di kantor pertanahan
Membayar biaya pemasangan hak tanggungan dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) sesuai Surat Perintah Setor (SPS) di kantor pertanahan.
Setelah proses pencatatan Hak Tanggungan di sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan selesai, maka sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan kembali diserahkan ke PPAT untuk disimpan oleh kreditur sampai hutang dilunasi.

Bank Mengeluarkan Surat Roya ketika Hutang Debitur Lunas
Ketika hutang sudah dilunasi maka bank mengeluarkan Surat Keterangan Lunas dan Surat Roya yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan yang berisi permohonan agar catatan Hak Tanggungan segera dihapus.

Dengan dikeluarkannya Surat Roya, maka seluruh berkas-berkas, diantaranya asli sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan kembali diserahkan kepada pemilik dan pemilik bisa mengajukan penghapusan catatan yang ada disertifikat mengenai Pembebanan Hak Tanggungan atau pembebanan hutang tersebut kepada Kantor Pertanahan.

Permohonan Roya Bisa Dikuasakan
Permohonan roya bisa dilakukan sendiri oleh pemilik sertifikat bisa juga dengan menguasakan kepada orang lain. Biasanya untuk melakukan roya ini masyarakat lebih mempercayakan prosesnya kepada Notaris dan PPAT. Karena Notaris dan PPAT adalah pejabat publik yang dipercaya oleh masyarakat untuk urusan perdata.

Notaris untuk membuat akta-akta otentik, seperti akta perikatan perdata dan perjanjian-perjanjian, pendirian badan usaha seperti perseroan terbatas (PT), CV, yayasan dan lain-lain.

Sementara Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT adalah pejabat publik yang berfungsi untuk membuat akta-akta otentik yang berhubungan dengan tanah dan bangunan.

PPAT bisa membuat akta jual beli, akta hibah, akta tukar menukar, akta pemasukan dalam perusahaan, akta pembagian hak bersama, akta pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik, akta pemberian hak tanggungan, akta pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.

Dengan mengajukan roya maka BPN kemudian menghapus pencatatan Hak Tanggungan pada sertifikat berdasarkan Surat Roya dari kreditur, dan sertifikat kembali bersih.

Syarat-syarat pengajuan roya:

Asli sertifikat hak atas tanah dan bangunan
Asli sertifikat hak tanggungan
Surat roya dari bank
Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon
Surat kuasa, apabila pengurusannya dikuasakan.
KTP penerima kuasa
Mengisi surat permohonan yang disediakan oleh kantor pertanahan
Membayar biaya roya sesuai dengan yang tertera dalam surat perintah setor (SPS) yang terbit setelah berkas diperiksa oleh petugas di loker penerimaan berkas.
Proses roya ini tidak memakan waktu lama hanya sekitar seminggu bahkan kurang… Silaken dicoba ndiri ya hehehe..

Penulis: Asriman A. Tanjung
Founder and Mastercoach of PropertyLearningTechnologies, Inc.
Author book of Cara Benar Meraih Sukses di Bisnis Properti
Owner of asriman.com | #1 Property Blog in Indonesia.