Penulis: Kantor Hukum Plpk-ms & Partners

Cegah Dipenjara, Ini Prosedur Resmi Oper Kredit Kendaraan

Ilustrasi oper kredit bawah tangan

PLPK-MS & PARTNERS : Bagi yang sering oper kredit kendaraan, hati-hati bisa dipidana.

Dalam undang-undang jelas tertulis, dilarang untuk melakukan transaksi jual beli, sewa, gadai atau mengalihkan kendaraan bermotor yang masih dalam masa kredit/fidusia tanpa seizin perusahaan pembiayaan (bawah tangan).

Bagi penjual akan dikenakan Pasal 372 KUHP tentang Penggelapan dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau denda sembilan ratus rupiah dan Pasal 36 UU No.42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia dengan ancaman pidana plaing lama 2 tahun dan denda paling banyak Rp 50 juta.

Sedangkan pihak pembeli akan dikenakan Pasal 480 KUHP tentang Penadahan dengan ancaman pidana penjara paling lama empat tahun atau denda paling banyak Rp 900.

Nah kalau kamu mau oper kredit secara legal dan bebas jerat pidana, berikut caranya.

Pertama, debitor dan calon pembeli baru, harus datang ke kantor cabang leasing tempat debitor terdaftar.

Calon pembeli juga diwajibkan melengkapi berkas berupa KTP, Kartu Keluarga, rek listrik/PBB, rek telepon, rekening koran atau tabungan 3 (tiga) bulan terakhir, slip gaji atau surat keterangan kerja (asli), dan NPWP.

Selanjutnya pihak CMO (Credit Marketing Officer) leasing akan melakukan survey kepada pihak calon pembeli baru.

Apabila disetujui dan memenuhi semua persyaratan, maka akan dilakukan perjanjian oper kredit.

Bisa saja terdapat perbedaan prosedur dan kelengkapan berkas untuk leasing lain.

Materi Hukum Acara PTUN

PLPK-MS & PARTNERS

Holla sobat penggemar dunia hukum salam sejahtera untuk kita semua…..

1. Pengertian Hukum Acara Pengadilan Tata Usaha Negara

Hukum acara peradilan tata usaha negara Adalah: seperangkat peraturan-peraturan yang memuat cara bagaimana orang harus bertindak terhadap dan dimuka pengadilan, mempertahankan hak-haknya didepan pengadilan serta cara pengadilan bertindak satu sama lain untuk menegakkan Hukum Administrasi Negara Materiil
Undang-Undang PTUN yang berlaku saat ini adalah UU Republik Indonesia No.9 Tahun 2004 Tentang Peradilan Tata Usaha Negara, perubahan atas UU No. 5 Tahun 1986.
Pada Pasal 4 dikatakan bahwa, Peradilan Tata Usaha Negara adalah salah satu pelaku kekuasaan kehakiman bagi rakyat pencari keadilan terhadap sengketa Tata Usaha Negara. Pasal 6 ayat (1) Pengadilan TUN berkedudukan di ibukota Kabupaten/Kota, dan daerah hukumnya meliputi wilayah Kabupaten/Kota. Pasal 6 ayat (2) Pengadilan Tinggi TUN berkedudukan di ibukota Provinsi dan daerah hukumnya meliputi daerah Provinsi.

Unsur – Unsur PTUN :
Pemahaman tehadap Peradilan TUN akan lebih mudah jika terlebih dahulu dimengerti unsur-unsur yang melengkapinya. Menurut S.F Marbun, setidaknya terdapat lima unsur dalam Peradilan Adminstrasi, yaitu :
Adanya suatu instansi atau badan yang netral dan dibentuk berdasarkan peraturan perundang-undangan, sehingga mempunyai kewenangan untuk memberikan putusa
Terdapatnya suatu peristiwa hukum konkret yang memerlukan kepastian hukum;
Terdapatnya suatu peristiwa hukum yang abstrak dan mengikat umum (Peraturan HAN);
Adanya sekurang-kurangnya dua pihak, (Penggugat dan Tergugat;
Adanya hukum formil, (Hukum Acara PTUN)
Sumber Hukum Formil PTUN :

Undang – Undang No.05 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara jo. Undang – Undang No.09 Tahun 2004 (Perubahan I) Undang – Undang No. 51 Tahun 2009 (Perubahan II);
Undang – Undang No.48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman;
Undang – Undang No. 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung, diubah terakhir dengan Undang – Undang No.03 Tahun 2009;
HIR dan RBg;
PP No.7 Tahun 1991 tentang Penerapan Undang – Undang No.5 Tahun 1986;
Beberapa aturan teknis dalam SEMA, Buku Pedoman, Juklak-Juknis yang dikeluarkan oleh Mahkamah Agung.

Baca juga :
Materi Hukum Acara Perdata
Materi Hukum Acara Pidana

Tujuan didirikannya PTUN :

Memberikan perlindungan terhadap hak-hak rakyat yang bersumber dari hak-hak individu; dan memberikan perlindungan terhadap hak-hak masyarakat yang didasarkan kepada kepentingan bersama dari individu yang hidup dalam masyarakat tersebut. (Keterangan pemerintah pada Sidang Paripurna DPR RI. mengenai RUU PTUN tanggal 29 April 1986).
Menurut Sjahran Basah (1985;154), tujuan Peradilan TUN adalah untuk memberikan pengayoman hukum dan kepastian hukum, baik bagi rakyat maupun bagi administrasi negara dalam arti terjaganya keseimbangan kepentingan masyarakat dan kepentingan individu.
Batasan Pengertian Keputusan Tata usaha Negara :

Keputusan Tata Usaha Negara yg Merupakan Perbuatan Hukum Perdata.
Keputusan TUN yang pengaturannya bersifat umum. Misalnya Keputusan TUN yang pengaturannya memuat norma-norma hukum yang dituangkan dalam bentuk peraturan yg kekuatan berlakunya mengikat setiap orang. UU, PP, Kepres dll.
Keputusan TUN yg masih memerlukan persetujuan.
Keputusan TUN yg dikeluarkan atas dasar hasil PUTUSAN lembaga peradilan.
KATUN berdasarkan KUHP atau peraturan perundangan bersifat Pidana (KUHAP)
Keputusan KPU hasil PEMILU, Kep tentang perolehan suara terbanyak dlm PEMILU.

Karakteristik Hukum Acara Peradilan Tata Usaha Negara :
Hakim Aktif (Dominus Litis);
Terdapat tenggang waktu dalam mengajukan gugatan ( 90 hari) sejak diterima atau diumumkan KTUN;
Ada Proses “Dismissal” oleh Ketua Pengadilan TUN;
Adanya Pemeriksaan Persiapan;
Gugatan tidak menunda pelaksanaan keputusan TUN; (Terkait Asas “Persumtion Justae Causa”)
Asas Pembuktian Bebas (rij Bewijs);
Tidak ada Gugatan Rekonvensi;
Tidak ada Putusan Verstek;
Putusan PTUN bersifat “ERGA OMNES”
Berlakunya asas audi et alteram partem

2. Asas – Asas Pokok Peraturan Peradilan Tata Usaha Negara ( Philipus M. Hadjon )

a. ASAS MENGIKAT PUBLIK ( Erga Omnes )
Putusan Peratun bukan hanya mengikat pihak-pihak yang bersengketa, melainkan mengikat siapa saja (publik).
Seharusnya tidak mengenal intervensi ( psl. 83).
Putusan Peratun diumumkan di media massa (psl.116 ayat 5 UU No.9/2004).

b. ASAS PRADUGA RECHTMATIGE (Vermodens van recht- matige/ Presumptio Justea Causa ).
Bahwa setiap KTUN harus dianggap sah (rechtmatige) sampai ada pembatalan oleh pengadilan.
Gugatan tidak menunda KTUN (Psl.67 ayat 1 UU No.5/1986).
Pembatalan KTUN bersifat Ex-tunc /Vernietigbaar.
c. ASAS PEMBUKTIAN BEBAS TERBATAS (Vrij Bewijs).
Hakim yg menentukan apa yg hrs dibuktikan, beban & penilaian pembuktian (Psl.107 UU No.5/1986). (Berbeda dgn peradilan perdata dimana beban pembuktian diletakkan kpd Pihak Penggugat (psl. 1865 KUH Perd).
d. ASAS HAKIM AKTIF ( Actieve Rechter/Dominus Litis )
Asas ini untuk mengimbangi kedudukan para pihak yang tidak seimbang, dimana posisi Tergugat (Bdn/Pejabat TUN) lebih kuat dari pada posisi Penggugat ( orang/bdn hk perdata ), tercermin dalam Pasal-pasal:
Psl. 58 – berwenang memerintahkan kedua pihak yang bersangkutan datang menghadap meski telah diwakili kuasa).
Psl. 63 (1) – memberi nasehat dalam Pemeriksaan. Persiapan.
Psl. 80 – memberi petunjuk tentang alat bukti.
Psl. 85 – berwenang memerintahkan pemeriksa. Serta yang dipegang Pejabat TUN/Pejabat lain dan minta penjelasan yang bersangkutan.

3. Penggugat

Berdasarkan Pasal 53 (1), maka :
Hanya orang perorang/Badan Hukum Perdata;
Pejabat TUN tidak dapat menjadi Penggugat;
Hanya orang yang dituju atau terkena akibat KTUN dan karenanya ia merasa dirugikan. aCAUSAL VERBAND;
Berlaku asas “no interest no action”;
Yurisprupensi :
Membolehkan legal standing bagi Organissasi Lingkungan Hidup, misalnya WALHI;
Memperbolehkan badan hukum publik menggugat untuk melindungi kepentigan keperdataannya;
Pasal 48 UU No.14 Tahun 2008 ttg KIP memperluas kompetensi subjek penggugat à Badan Hukum Publik dapat menjadi Pengguhat dalam Sengketa Informasi Publik di PTUN;

Pengajuan gugatan :
Gugatan adalah permohonan yang berisi tuntutan terhadap Badan/Pejabat TUN dan diajukan ke pengadilan untuk mendapatkan keputusan;
Harus tertulis, jika tidak pandai baca tulis dapat meminta bantuan Panitera untuk menuliskannya.
Pengajuan gugatan dapat menggunakan atau tanpa kuasa hukum.

Ada 6 hal yang harus Sobat ingat di PTUN :
Pemberian kuasa TIDAK WAJIB;
Fungsinya alternativ, mendampingi atau mewakili dalam sengketa;
Pemberian kuasa dpt terdiri 1 orang / lebih;
Cara pemberian dapat melalui surat kuasa khusus atau lisan dipersidangan;
Surat kuasa wajib dilampirkan, jika menggunakan kuasa;
Apabila tindakanpenerima kuasa melampaui kewenangan, pemberi kuasa dapat mengajukanpembatalan kepada Hakim;
Sebelum kita mengajukan suatau gugatan sobat good people ada syarat – syarat yang harus kita penuhi dulu yaitu :

1. Syarat Formil
Gugatan harus memuat nama, kewarganegaraan, tempat tinngal, pekerjaan penggugat maupun kuasanya (termasuk melampirkan surat kuasa jika memakai kuasa) dan nama jabatan dan tempat kedudukan tergugat (pasal 56).

2. Syarat Materiil
Gugatan harus memuat posita (dasar atau alasan-alasan gugatan) dan petitum (tuntutan baik tuntutan pokok maupun tambahan (ganti rugi dan/atau rehabilitasi))

4. Acara Pemeriksaan di TUN
a. Pemeriksaan dengan Acara Biasa

Setelah para pihak dipanggil untuk datang pada hari dan tempat yang telah ditentukan, maka dimulailah pemeriksaan di depan sidang pengadilan. Apabila tidak ada permohonan dari penggugat untuk dilakukan pemeriksaan acara cepat, maka pemeriksaan sengketa akan dilakukan dengan acara biasa.

Dalam acara biasa, pengadilan akan memeriksa dan memutus perkara yang diajukan oleh penggugat dengan 3 orang hakim, dimana 1 hakim ditunjuk sebagai ketua serta persidangan harus dibuka dan dinyatakan terbuka untuk umum sebagai syarat mutlak sahnya suatu putusan.

Apabila setelah ditentukan hari dan tempat, penggugat atau kuasanya tidak hadir pada saat persidangan pertama, maka akan dilakukan pemanggilan kedua dan apabila panggilan kedua tidak diindahkan tanpa alasan yang dapat dipertanggungjawabkan, maka gugatan tersebut dinyatkan gugur dan penggugat harus membayar biaya perkara.

Apabila setelah ditentukan hari dan tempat persidangan ternyata tergugat tidak hadir 2 kali berturut-turut atau tidak menanggapi gugatan tanpa alasan yang dapat dipertanggungjawabkan, maka hakim akan meminta kepada atasan tergugat untuk memerintahkannya menanggapi panggilan tersebut.

Persidangan akan ditunda apabila pihak tergugat lebih dari satu orang dan satu atau lebih diantara mereka atau kuasanya tidak datang, ini diberitahukan kepada yang datang dan kepada yang tidak datang akan diperintahkan untuk dipanggil sekali lagi. Apabila tidak hadir juga, maka sidang akan dilanjutkan tanpa kehadiran tergugat.

Setelah adanya pemanggilan kepada para pihak, maka pemeriksaan dipersidangan akan dilakukan yang diawali dengan pembacaan dari gugatan dan jawabannya (apabila telah ada) dan kepada tergugat diberi kesempatan untuk menyampaikan jawabannya. Sebelum tergugat memberikan jawaban, penggugat bisa setiap saat untuk membatalkan gugatannya tetapi tidak tertutup kemungkinan setelah mendengar jawaban dicabut gugatan dan dikabulkan dengan persetujuan tergugat.

Selama pemeriksaan berjalan, demi kelancaran pemeriksaan, ketua sidang berhak memberikan petunjuk kepada para pihak mengenai upaya hukum dan alat bukti yang dapat digunakan oleh mereka. Dalam hal ini, tidak tertutup juga kemungkinan bagi seseorang atau badan hukum perdata diluar dari yang bersengketa ikut serta atau diikutsertakan selama proses pemeriksaan berjalan.

Apabila sengketa tidak dapat selesai dalam satu hari, maka akan dilanjutkan pada persidangan berikutnya. Sidang lanjutan akan diberitahukan dan dianggap sebagai panggilan terhadap para pihak, apabila pada persidangan berikutnya salah satu pihak tidak hadir kendatipun sudah dipanggil tanpa alasan yang dapat dipertanggungjawabkan, sidang tersebut akan tetap dilanjutkan.
b. Pemeriksaan dengan Acara Cepat
Dalam pengadilan Tata Usaha Negara ada dikenal pemeriksaan dengan acara cepat, apabila diminta oleh penggugat kepengadilan jika terdapat kepentingan yang cukup mendesak dan berdasarkan kesimpulan dari alasan-alasan permohonannya.

Dalam acara cepat, bukan hanya pemeriksaannya saja yang dipercepat tetapi juga putusannya. Setelah permohonan tersebut diterima pengadilan, ketua pengadilan dalam jangka waktu 14 hari menetapkan pengabulan atau penolakan permohonan.

Apabila permohonan dikabulkan, maka permeriksaan sengketanya dilakukam dengan acara cepat yang diperiksa oleh dan hakim tunggal dan ketua pengadilan dalam jangka waktu 7 hari setelah dilakukan penetapan pengabulan pemeriksaan dengan acara cepat, menetapkan hari, tempat, dan waktu sidang tanpa melalui prosedur pemeriksaan persiapan.
5. Pembuktian

Dalam hal berperkara dilingkungan pengadilan TUN, salah satu tugas dari hakim adalah menetapkan hubungan hukum yang sebenarnya terjadi antara penggugat dan tergugat. Inilah yang harus dibuktikan di depan sidang pengadilan, dan dalam hal ini hakim harus mengindahkan aturan-aturan yang berlaku dalam hukum pembuktian.Hal yang dibuktikan adalah semua peristiwa serta hak yang dikemukakan oleh salah satu pihak yang dibantah oleh pihak yang tergugat.Penggugat diberi kesempatan membuktikan kebenaran dalil gugatannya, dan tergugat diberikan juga kesempatan membuktikan kebenaran dari apa yang disangkalnya.
Untuk membuktikan dalil-dalil tersebut, dalam PTUN dikenal dengan 5 alat bukti, yaitu;
Surat atau tulisan;
Keterangan ahli;
Keterangan saksi;
Pengakuan para pihak
Pengetahuan Hakim
Demikian artikel yang kami buat,Semoga bermanfaat untuk kita Semua.Terima Kasih

Tahap Penyelesaian Sengketa Tata Usaha Negara

PLPK-MS & PARTNERS

Penyelesaian sengketa TUN, dalam kerangka Negara Hukum Indonesia. Negara hukum yang dimaksud adalah negara hukum berdasarkan Pancasila dan UUD 1945, sebagaimana hal ini dinyatakan secara eksplisit dalam UU PTUN 2004 dengan menyatakan bahwa PTUN merupakan lingkungan peradilan di bawah Mahkamah Agung sebagai pelaku kekuasaan kehakiman yang merdeka, untuk menyelenggarakan peradilan guna menegakkan hukum dan keadilan, berdasarkan Pancasila dan UUD 1945.

Adanya PTUN dimaksudkan untuk menegakkan keadilan, kebenaran, ketertiban, dan kepastian hukum, sehingga dapat memberikan pengayoman kepada masyarakat, khususnya dalam hubungan antara Badan atau Pejabat TUN dengan masyarakat. Selain untuk memberikan pengayoman atau perlindungan hukum bagi masyarakat, ditegaskan pula bahwa keberadaan PTUN adalah untuk membina, menyempurnakan, dan menertibkan aparatur di bidang TUN, agar mampu menjadi alat yang efisien, efektit, bersih, serta berwibawa, dan yang dalam melaksanakan tugasnya selalu berdasarkan hukum dengan dilandasi semangat dan sikap pengabdian untuk masyarakat.

Pengaturan mengenai penyelesaian sengketa di Pengadilan Tata Usaha Negara terdapat dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Pengadilan Tata Usaha Negara, sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2004 Tentang Peradilan Tata Usaha Negara (“UU 9/2004”) dan terakhir kali diubah dengan Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2009.

Sengketa Tata Usaha Negara

Sengketa Tata Usaha Negara adalah sengketa yang timbul dalam bidang tata usaha negara antara orang atau badan hukum perdata dengan badan atau pejabat tata usaha negara, baik di pusat maupun di daerah, sebagai akibat dikeluarkannya keputusan tata usaha negara, termasuk sengketa kepegawaian berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sengketa tata usaha negara ini diselesaikan di Pengadilan Tata Usaha Negara dengan mengajukan gugatan tertulis yang berisi tuntutan agar Keputusan Tata Usaha Negara yang disengketakan itu dinyatakan batal atau tidak sah, dengan atau tanpa disertai tuntutan ganti rugi dan/atau direhabilitasi.

Baca juga :
Materi Hukum Acara PTUN

Alur Penyelesaian Sengketa Tata Usaha Negara

1. Upaya Administratif

Upaya administratif adalah suatu prosedur yang dapat ditempuh oleh seorang atau badan hukum perdata apabila ia tidak puas terhadap suatu Keputusan Tata Usaha Negara. Prosedur tersebut dilaksanakan di lingkungan pemerintahan sendiri dan terdiri atas dua bentuk:

a. Keberatan

Penyelesaian sengketa Tata Usaha Negara yang dilakukan sendiri oleh Badan/Pejabat Tata Usaha Negara yang mengeluarkan Keputusan Tata Usaha Negara.

b. Banding Administratif

Penyelesaian sengketa Tata Usaha Negara yang dilakukan oleh instansi atasan atau instansi lain dari Badan/Pejabat Tata Usaha Negara yang mengeluarkan Keputusan Tata Usaha Negara, yang berwenang memeriksa ulang Keputusan Tata Usaha Negara yang disengketakan .

Lain halnya dengan prosedur di Peradilan Tata Usaha Negara, maka pada prosedur banding administratif atau prosedur keberatan dilakukan penilaian yang lengkap, baik dari segi penerapan hukum maupun dari segi kebijaksanaan oleh instansi yang memutus. Dari ketentuan dalam peraturan perundang-undangan yang menjadi dasar dikeluarkannya Keputusan Tata Usaha Negara yang bersangkutan dapat dilihatapakah terhadap suatu Keputusan Tata Usaha Negara itu terbuka atau tidak terbuka kemungkinan untuk ditempuh suatu upaya administratif.

2. Gugatan Melalui Pengadilan Tata Usaha Negara

Pengadilan kemudian baru akan berwenang memeriksa, memutus dan menyelesaikan sengketa Tata Usaha Negara jika seluruh upaya administratif sudah digunakan Apabila peraturan dasarnya hanya menentukan adanya upaya administratif berupa pengajuan surat keberatan, maka gugatan terhadap Keputusan Tata Usaha Negara yang bersangkutan diajukan kepada Pengadilan Tata Usaha Negara. Namun, jika peraturan dasarnya menentukan adanya upaya administatif berupa pengajuan surat keberatan dan/atau mewajibkan pengajuan surat banding administratif, maka gugatan terhadap Keputusan Tata Usaha Negara yang telah diputus dalam tingkat banding administratif diajukan langsung kepada Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara dalam tingkat pertama yang berwenang.

Ketentuan Pengajuan Gugatan Pada Pengadilan Tata Usaha Negara

Gugatan
Gugatan adalah permohonan yang berisi tuntutan terhadap badan atau pejabat tata usaha negara dan diajukan ke pengadilan untuk mendapatkan putusan. Sehingga yang menjadi tergugat adalah badan atau pejabat tata usaha negara yang mengeluarkan keputusan berdasarkan wewenang yang ada padanya atau yang dilimpahkan kepadanya yang digugat oleh orang atau badan hukum perdata.

Sedangkan yang dimaksud dengan Keputusan Tata Usaha Negara, yang menjadi objek sengketa, adalah suatu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh badan atau pejabat tata usaha negara yang berisi tindakan hukum tata usaha negara yang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang bersifat konkret, individual, dan final, yang menimbulkan akibat hukum bagi seseorang atau badan hukum perdata.

Berikut ini Yang tidak termasuk ke dalam kategori Keputusan Tata Usaha Negara dalam UU 5/1986 berserta perubahannya adalah:
Keputusan Tata Usaha Negara yang merupakan perbuatan hukum perdata;
Keputusan Tata Usaha Negara yang merupakan pengaturan yang bersifat umum;
Keputusan Tata Usaha Negara yang masih memerlukan persetujuan;
Keputusan Tata Usaha Negara yang dikeluarkan berdasarkan ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Pidana dan Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana atau peraturan perundang-undangan lain yang bersifat hukum pidana;
Keputusan Tata Usaha Negara yang dikeluarkan atas dasar hasil pemeriksaan badan peradilan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
Keputusan Tata Usaha Negara mengenai tata usaha Tentara Nasional Indonesia
Keputusan Komisi Pemilihan Umum baik di pusat maupun di daerah mengenai hasil pemilihan umum.
Yang mesti harus diketahui bahwa gugatan dapat diajukan hanya dalam tenggang waktu 90 hari terhitung sejak saat diterimanya atau diumumkannya Keputusan Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara.

Prosedur Dismissal

Kemudian Setelah diajukan gugatan, maka akan dilakukan pemeriksaan dismissal atau rapat permusyawaratan. Dalam rapat permusyawaratan ini, Ketua Pengadilan berwenang memutuskan dengan suatu penetapan yang dilengkapi dengan pertimbangan-pertimbangan bahwa gugatan yang diajukan itu dinyatakan tidak diterima atau tidak berdasar, berikut :
pokok gugatan tersebut nyata-nyata tidak termasuk dalam wewenang Pengadilan;
syarat-syarat gugatan tidak dipenuhi oleh penggugat sekalipun ia telah diberi tahu dan diperingatkan;
gugatan tersebut tidak didasarkan pada alasan-alasan yang layak;
pa yang dituntut dalam gugatan sebenarnya sudah terpenuhi oleh Keputusan Tata Usaha Negara yang digugat;
gugatan diajukan sebelum waktunya atau telah lewat waktunya.
Berdasarkan penetapan ini dapat diajukan Perlawanan kepada Pengadilan dalam tenggang waktu empat belas hari setelah diucapkan. Dalam hal perlawanan tersebut dibenarkan oleh Pengadilan, maka penetapan gugur demi hukum dan pokok gugatan akan diperiksa, diputus dan diselesaikan menurut acara biasa. Terhadap putusan mengenai perlawanan itu tidak dapat digunakan upaya hukum.

Pemeriksaan Persiapan
Sebelum pemeriksaan perkara pokok sengketa dimulai, Hakim wajib mengadakan pemeriksaan persiapan untuk melengkapi gugatan yang kurang jelas.

Dalam pemeriksaan persiapan Hakim:
wajib memberi nasihat kepada penggugat untuk memperbaiki gugatan dan melengkapinya dengan data yang diperlukan dalam jangka waktu tiga puluh hari;
dapat meminta penjelasan kepada Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara yang bersangkutan.

Apabila dalam jangka waktu 30 hari penggugat belum menyempurnakan gugatan, maka Hakim menyatakan dengan putusan bahwa gugatan tidak dapat diterima. Terhadap putusan ini tidak dapat digunakan upaya hukum, tetapi dapat diajukan gugatan baru. Setelah dilakukan pemeriksaan persiapan maka akan dilakukan pemeriksaan perkara untuk mendapatkan putusan. Terhadap putusan Pengadilan Tata Usaha Negara dapat dimintakan pemeriksaan banding oleh penggugat atau tergugat kepada Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara. Bahkan jika penggugat tidak juga puas dengan putusan tersebut, dapat dilakukan upaya hukum kasasi hingga upaya hukum luar biasa peninjauan kembali kepada Mahkamah Agung.

Demikian artikel yang kami buat,Semoga bermanfaat untuk kita semua, Terima Kasih.

Dasar hukum:

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Pengadilan Tata Usaha Negara sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2004 tentang Peradilan Tata Usaha Negara dan terakhir kali diubah dengan Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2009
Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 1991 tentang Petunjuk Pelaksanaan Beberapa Ketentuan Dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara.

Kewenangan dan Kewajiban Notaris

PLPK-MS & PARTNERS

Sebelum kita membahas tentang kewenangan dan kewajiban Notaris,kita simak dulu apa itu notaris??
Pengetian secara umum, Notaris adalah sebuah sebutan profesi untuk seseorang yang telah mendapatkan pendidikan hukum yang dilisensi oleh pemerintah untuk melakukan hal-hal hukum, khususnya sebagai saksi penandatanganan pada dokumen. Bentuk profesi notaris berbeda-beda tergantung pada sistem hukum.

Pengertian notaris menurut Undang – Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris sebagaimana diubah dengan Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2014. Pengertian notaris yang tercantum dalam Pasal 1 angka 1 UU 2/2014 Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya.

Jabatan notaris ini tidak ditempatkan di lembaga eksekutif, legislatif, ataupun yudikatif. Notaris diharapkan memiliki posisi netral, sehingga apabila ditempatkan di salah satu dari ketiga badan negara tersebut maka notaris tidak lagi dapat dianggap netral. Dengan posisi netral tersebut, notaris diharapkan untuk memberikan penyuluhan hukum untuk dan atas tindakan hukum yang dilakukan notaris atas permintaan kliennya. Dalan hal melakukan tindakan hukum untuk kliennya, notaris juga tidak boleh memihak kliennya, karena tugas notaris ialah untuk mencegah terjadinya masalah.
Pengawasan notaris menurut UUJN (pasal 67-81) Notaris merupakan jabatan yang mandiri dan tidak memiliki atasan secara struktural, jadi notaris bertanggung jawab langsung kepada masyarakat. Pengawas notaris adalah menteri Hukum dan HAM, yang dalam rangka mengawasi notaris membentuk majleis pengawas dengan unsur:
Pemerintah; Sebagai penguasa yag mengangkat pejabat notaris.
Notaris; Notaris dilibatkan karena notaris yang mengetahui seluk-beluk pekerjaan notaris.
Akademisi. Kehadirannya dikaitkan dengan perkembangan ilmu hukum, karena lingkup kerja notaris bersifat dinamis dan selalu berkembang.
Yang diawasi oleh majelis pengawas:
Tingkah laku notaris;
Pelaksanaan jabatan notaris;
Pemenuhan kode etik notaris, baik kode etik dalam organisasi notaris ataupun yang ada dalam UUJN
1. Kewenangan notaris menurut UUJN (pasal 15)
Membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundangan dan/atau yag dikhendaki oleh yang berkepentingan, untuk dinyatakan dalam akta otentik, menajmin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya sepanjang pembuatan akta tersebut tidak ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.
Mengesahkan tanda tangan dan menetapakan kepastian tanggal pembuatan surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus (legalisasi).
Legalisasi adalah tindakan mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan yang dibuat sendiri oleh orang perseorangan atau oleh para pihak di atas kertas yang bermaterai cukup yang di tanda tangani di hadapan notaris dan didaftarkan dalam buku khusus yang disediakan oleh notaris.
Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus (waarmerking).
Membuat kopi dari asli surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan.
Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya (legalisir).
Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta.
Membuat akta yang berhubungan dengan pertanahan.
Membuat akta risalah lelang.
Membetulkan kesalahan tulis dan/atau kesalahan ketik yang terdapat pada minuta akta yang telah di tanda tangan, dengan membuat berita acara (BA) dan memberikan catatan tentang hal tersebut padaminuta akta asli yang menyebutkan tanggal dan nomor BA pembetulan, dan salinan tersebut dikirimkan ke para pihak (pasal 51 UUJN).
2. Kewajiban notaris menurut UUJN (pasal 16)

Bertindak jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum;
Membuat akta dalam bentuk minuta akta dan menyimpannya sebagai bagian dari protokol notaris, dan notaris menjamin kebenarannya; Notaris tidak wajib menyimpan minuta akta apabila akta dibuat dalam bentuk akta originali.
Mengeluarkan grosse akta, salinan akta dan kutipan akta berdasarkan minuta akta;
Wajib memberikan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam UUJN, kecuali ada alasan untuk menolaknya.
Yang dimaksud dengan alasan menolaknya adalah alasan:
Yang membuat notaris berpihak,
Yang membuat notaris mendapat keuntungan dari isi akta;
Notaris memiliki hubungan darah dengan para pihak;
Akta yang dimintakan para pihak melanggar asusila atau moral.
Merahasiakan segala suatu mengenai akta yang dibuatnya dan segala keterangan yang diperoleh guna pembuatan akta sesuai dengan sumpah \ jabatan.
Kewajiban merahasiakan yaitu merahasiakan segala suatu yang berhubungan dengan akta dan surat-surat lainnya adalah untuk melindungi kepentingan semua pihak yang terkait.
Menjilid akta yang dibuatnya dalam 1 bulan menjadi 1 buku/bundel yang memuat tidak lebih dari 50 akta, dan jika jumlahnya lebih maka dapat dijilid dalam buku lainnya, mencatat jumlah minuta akta, bulan dan tahun pembuatannya pada sampul setiap buku;Hal ini dimaksudkan bahwa dokumen-dokumen resmi bersifat otentik tersebut memerlukan pengamanan baik terhadap aktanya sendiri maupun terhadap isinya untuk mencegah penyalahgunaan secara tidak bertanggung jawab.
Membuat daftar dan akta protes terhadap tidak dibayarnya atau tidak diterimanya surat berharga;
Membuat daftar akta yang berkenaan dengan wasiat menurut uraian waktu pembuatan akta setiap bulan dan mengirimkan daftar akta yang dimaksud atau daftar akta nihil ke Daftar Pusat Wasiat Departemen Hukum Dan HAM paling lambat tanggal 5 tiap bulannya dan melaporkan ke majelis pengawas daerah selambat-lambatnya tanggal 15 tiap bulannya;
Mencatat dalam repotrorium tanggal pengiriman daftar wasiat pada seiap akhir bulan;
Mempunyai cap/stempel yang memuat lambang negara republik indonesia dan pada ruang yang melingkarinya dituliskan nama, jabatan, dan tempat kedudukan yang bersangkutan;
Membacakan akta di hadapan pengahadap dengan dihadiri minimal 2 orang saksi dan ditanda tangani pada saat itu juga oleh para penghadap, notaris dan para saksi;
Menerima magang calon notaris.
3. Larangan jabatan notaris menurut UUJN (pasal 17)
Notaris dilarang:
Menjalankan jabatan di luar wilayah jabatannya
Meninggalkan wilayah jabatannya lebih dari 7 hari kerja berturut-turut tanpa alasan yang sah;
Merangkap sebagai pegawai negeri
Merangkap sebagai pejabat negara
Merangkap sebagai advokat
Merangkap jabatan sebagai pemimpin atau pegawai BUMN, BUMD, atau badan usaha swasta
Merangkap sebagai pejabat pembuat akta tanah di luar wialayah jabatan notaris
Menjadi notaris pengganti
Melakukan profesi lain yang bertentangan dengan norma agama, kesusilaan atau kepatutan yang dapat memengaruhi kehoramatan dan martabat jabatan notaris.

Demikian artikel yang kami buat,Semoga bermanfaat untuk kita semua.Terima Kasih

Sanksi Hukum Terhadap Notaris Yang Memalsukan Akta Autentik

Plpk-ms & Partners

Rabu, 20 Februari 2019

Dari Wikipedia bahasa Indonesia Akta Notaris adalah dokumen resmi yang dikeluarkan oleh notaris menurut KUH Perdata pasal 1870 dan HIR pasal 165 (Rbg 285) yang mempunyai kekuatan pembuktian mutlak dan mengikat. Akta Notaris merupakan bukti yang sempurna sehingga tidak perlu lagi dibuktikan dengan pembuktian lain selama ketidakbenarannya tidak dapat dibuktikan. Berdasarkan KUH Perdata pasal 1866 dan HIR 165, akta notaris merupakan alat bukti tulisan atau surat pembuktian yang utama sehingga dokumen ini merupakan alat bukti persidangan yang memiliki kedudukan yang sangat penting.

Notaris berdasarkan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 didefinisikan sebagai berikut:

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentikdan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya.

Selain akta notaris, di dalam Undang – Undang Jabatan Notaris ini dikenal istilah minuta akta, yaitu asli akta yang mencantumkan tanda tangan para penghadap, saksi, dan Notaris, yang disimpan sebagai bagian dari protokol Notaris. Sedangkan yang dimaksud dengan protokol Notaris adalah kumpulan dokumen yang merupakan arsip negara yang harus disimpan dan dipelihara oleh Notaris sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Baca juga :
Kewenangan dan Kewajiban Notaris

Dalam Pasal 15 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 dijabarkan lebih jauh kewenangan dari Notaris sebagai berikut:

1. Notaris berwenang membuat Akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam Akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan Akta, menyimpan Akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan Akta, semuanya itu sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.

2. Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Notaris berwenang pula:
mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
membukukan surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
membuat kopi dari asli surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;
memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan Akta;
membuat Akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
membuat Akta risalah lelang.
3. Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2), Notaris mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

Sanksi Berdasarkan UU Jabatan Notaris

Berdasarkan Pasal 16 ayat (1) huruf b Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 , dalam menjalankan jabatannya, Notaris wajib membuat akta dalam bentuk minuta akta dan menyimpannya sebagai bagian dari Protokol Notaris. Kewajiban ini dimaksudkan untuk menjaga keautentikan suatu akta dengan menyimpan akta dalam bentuk aslinya, sehingga apabila ada pemalsuan atau penyalahgunaan grosse, salinan, atau kutipannya dapat segera diketahui dengan mudah dengan mencocokkannya dengan aslinya.

Jika Notaris melanggar kewajiban tersebut, maka dapat dikatakan telah melakukan pelanggaran berat dan oleh karena itu dapat dikenai sanksi berupa pemberhentian dengan tidak hormat dari jabatannya oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia atas usul Majelis Pengawas Pusat.

Sanksi Berdasarkan KUHP

Notaris memiliki berbagai potensi pemidanaan yang mungkin menjeratnya, salah satunya adalah berkaitan dengan pemalsuan surat. Jika melihat ketentuan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”), pada dasarnya telah diatur dalam Pasal 263 KUHP mengenai pemalsuan surat sebagai berikut:

Barang siapa membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan sesuatu hak, perikatan atau pembebasan hutang, atau yang diperuntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai surat tersebut seolah-olah isinya benar dan tidak dipalsu, diancam jika pemakaian tersebut dapat menimbulkan kerugian, karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling lama enam tahun.
Diancam dengan pidana yang sama, barang siapa dengan sengaja memakai surat palsu atau yang dipalsukan seolah-olah sejati, jika pemakaian surat itu dapat menimbulkan kerugian.

Kemudian terkait dengan notaris yang memalsukan akta autentik dalam Pasal 264 ayat (1) KUHP telah mengatur mengenai pemberatan dari delik pemalsuan surat sebagai berikut:

Pemalsuan surat diancam dengan pidana penjara paling lama delapan tahun, jika dilakukan terhadap:
akta-akta otentik;
surat hutang atau sertifikat hutang dari sesuatu negara atau bagiannya ataupun dari suatu lembaga umum;
surat sero atau hutang atau sertifikat sero atau hutang dan suatu perkumpulan, yayasan, perseroan atau maskapai;
talon, tanda bukti dividen atau bunga dari salah satu surat yang diterangkan dalam 2 dan 3, atau tanda bukti yang dikeluarkan sebagai pengganti surat-surat itu;
surat kredit atau surat dagang yang diperuntukkan untuk diedarkan.

R. Soesilo dalam bukunya Kitab Undang-undang Hukum Pidana (KUHP) Serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal (hal. 197) menjelaskan Pasal 264 KUHP sebagai berikut:

Bahwa sudah barang tentu perbuatan yang diancam hukuman dalam pasal ini harus memuat segala elemen-elemen atau syarat-syarat yang termuat dalam Pasal 263 dan selain dari pada itu ditambah dengan syarat, bahwa surat yang dipalsukan itu terdiri dari surat authentik dsb. yang tersebut berturut-turut pada sub 1 s/d 5 dalam pasal ini, surat-surat mana bersifat umum dan harus tetap mendapat kepercayaan dari umum.
Memalsukan surat semacam itu berarti membahayakan kepercayaan umum, sehingga menurut pasal ini diancam hukuman yang lebih berat dari pada pemalsuan surat biasa.

Jadi perbuatan notaris yang memalsukan akta autentik dapat dilihat dalam Pasal 264 ayat (1) ke-1 KUHP dengan pidana penjara paling lama delapan tahun.
Untuk sekedar Informasi Notaris diberhentikan dengan tidak hormat oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia karena dijatuhi pidana penjara berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap karena melakukan tindak pidana yang diancam dengan pidana penjara 5 (lima) tahun atau lebih.

Demikian artikel yang kami buat,semoga bermanfaat unyuk kita semua,Terima Kasih.

Dasar Hukum:
Kitab Undang-Undang Hukum Pidana;
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014

Referensi:

R. Soesilo. 1991. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) Serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal. Politeia: Bogor

Menurut Undang-Undang, Bisakah Konsumen Menuntut Developer Nakal?

PLPK-MS & PARTNERS

Salah satu syarat untuk membeli sebuah properti adalah dengan membayar uang muka (DP). Presentase uang muka yang ditetapkan Bank Indonesia sekarang ini adalah 15% untuk rumah pertama. Karena langsung disetor ke pengembang, banyak pengembang nakal yang menyalahgunakan uang muka yang sudah dibayar oleh konsumen. Dan apakah konsumen dapat menuntut developer nakal tersebut?

Sekarang ini semakin banyak kasus pengembang nakal yang membawa lari uang muka konsumen dan lalai dalam membangun proyek yang sudah dijanjikan. Bagaimana cara menuntut pengembalian uang muka? Berikut ini yang harus dilakukan konsumen untuk mendapatkan hak-hak dan sejumlah uang yang telah dibayarkan ke developer.

Bisakah Konsumen Menuntut Developer Nakal ?

Terdapat dua cara untuk menyelesaikan kasus ini: jalur perdata dan pidana. Jika konsumen ingin menggunakan jalur perdata, pertama konsumen bisa melakukan somasi kepada pengembang. Caranya adalah dengan mengajukan kasus ke Pengadilan Negeri setempat.

Secara pidana, konsumen bisa melaporkan atau menuntut developer nakal ke kepolisian dengan tuduhan penipuan dengan cara mengumpulkan bukti-bukti tertulis yang akurat dan jadikan salah satu staf pengembang sebagai saksi dari kasus ini. Sayangnya, penyelesaian hukum pidana sering mengalami kendala dan jarang memberikan hasil memuaskan.

Menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, setiap konsumen yang telah menyerahkan uang muka sebagai jaminan pembelian harusnya mendapatkan pengembalian penuh jika terdapat penyelewengan dari pihak pengembang.
Aturan lebih lanjutnya diatur dalam Undang Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (UU No.1/2011)

Untuk mendapatkan kembali uang DP tersebut, langkah pertama yang bisa dilakukan konsumen adalah menyiapkan data dan bukti terkait perjanjian pembangunan properti oleh pengembang yang terdapat dalam brosur atau surat perjanjian.

Berdasarkan Pasal 9 ayat (1) UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, pelaku usaha dilarang menawarkan, memproduksi, dan mengiklankan barang atau jasa secara tidak benar dan/atau nyata. Jadi, jika properti kenyataannya tidak dibangun secara benar – spesifikasi bangunan, fasilitas, kualitas, maka pengembang sudah dianggap melakukan pelanggaran.

Menurut pasal 9 UU Perlindungan Konsumen tersebut, pengembang yang melakukan penyelewengan tersebut diancan hukuman pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp 2.000.000.000 (dua milyar rupiah).

Ancaman pidana lain bagi pengembang yang membangun proyek tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, dan persyaratan yang dijanjikan juga diatur dalam Pasal 134 jo pasal 151 Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman UU Perumahan, yaitu denda maksimal Rp 5 miliar.

Selain berupa denda, sanksi bagi developer adalah sanksi administratif seperti ditulis dalam Pasal 150 UU Perumahan. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi. Itu tadi penjelasan mengenai bisakah konsumen menuntut developer nakal. Semoga dapat membantu.

Jangan Bingung Dulu, Ini Dia Tahap Pengajuan KPR Untuk Rumah Inden

Bukan hanya mobil atau sepeda motor yang bisa dibeli secara inden. Rumah yang belum ada wujudnya pun bisa dibeli.

Pemerintah memang sempat berencana melarang pembelian rumah dengan cara inden, khususnya via kredit pemilikan rumah (KPR). Tujuannya, mencegah penipuan properti oleh pengembang.

Eh, ini bukan rumah leo, tapi desain rumah 3D beneran loh (desain rumah 3D / rumahdijual)
Hanya dengan modal brosur dan kantor sewaan, pengembang bisa memperdaya konsumen dengan janji rumah akan segera dibangun. Begitu konsumen menyetor duit sekian persen dana, kaburlah si pengembang.

Larangan itu juga untuk menghindari aksi spekulan atau investor memborong rumah di suatu kawasan. Aksi ini membuat harga properti melambung, dan merenggut hak masyarakat yang belum memiliki rumah.

Untunglah pemerintah punya cara yang lebih ramah selain pelarangan. Dengan terbitnya Peraturan Bank Indonesia No. 18/16/PBI/2016, pengembang bisa menawarkan properti dengan cara inden asal memenuhi syarat yang berlaku.

Nasabah boleh beli rumah inden asalkan itu adalah pembelian pertamanya. Artinya, jika sebelumnya sudah KPR rumah inden, tidak bisa lagi mengajukan permohonan yang sama.

Lalu, bagaimanakah tahap pengajuan KPR rumah inden? Sebenarnya proses KPR rumah inden tidak beda jauh dengan rumah yang sudah jadi. Berikut ini tahap-tahapnya:

1. Booking fee

Tahap awal setelah sepakat dengan harga rumah inden adalah bayar booking fee alias biaya pemesanan. Besarannya bervariasi, sekitar Rp 10 juta. Biaya ini umumnya mengurangi besaran uang muka.

2. Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) diperlukan untuk mengikat pengembang dan pembeli agar patuh dalam transaksi. Isinya antara lain detail rumah dan hak-kewajiban masing-masing pihak. Biasanya, PPJB dibuat dan ditandatangani setelah penyerahan booking fee.

Asyik nih tanda tangan lalu cair ya hehehe (Tanda Tangan Kontrak Perjanjian / businessinsider)
3. Penyerahan dokumen

Dokumen syarat KPR diserahkan ke pihak bank. Setelah itu, bank melakukan penilaian untuk menentukan diterima atau tidaknya permohonan KPR, antara lain lewat wawancara dengan pemohon.

4. Uang muka

Jika permohonan diterima, bayar uang muka sesuai dengan ketentuan. Jika harga rumah Rp 500 juta dan DP ditetapkan 15 persen seperti saat dalam ketentuan Peraturan Bank Indonesia No. 18/16/PBI/2016, kita harus setor Rp 75 juta.

Selain uang muka, biaya pra-kredit yang mesti dibayar adalah provisi, appraisal, dan asuransi. Asuransi mencakup pertanggungan jiwa dan kebakaran.

5. Akad kredit

Ketika DP dibayar, harus ada notaris yang menyaksikan. Notaris ini ditugasi bank, tapi kita bisa juga mengusulkan notaris sendiri. Tugasnya mengurus segala dokumen KPR, seperti Perjanjian/Akad Kredit, Akta Jual Beli (AJB), biaya balik nama, pajak, cek sertifikat, dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

6. Bayar cicilan

Seusai penandatanganan akad kredit, pengembang langsung membangun rumah sesuai dengan perjanjian. Sementara itu, kita bayar cicilan tiap bulan.

7. Evaluasi

Nah, inilah yang membedakan antara KPR rumah inden dan sudah jadi. Dalam perjanjian khusus antara pengembang dan bank, ditentukan target selesainya rumah. Rumah 1 lantai umumnya dipatok 12 bulan harus selesai, sementara rumah 2 lantai maksimal 18 bulan.

Adapun sebelum KPR cair, pengembang diminta membuat jaminan bahwa bangunan selesai sesuai jadwal dan spesifikasi. Jika ternyata molor atau ada spek yang berbeda, pembeli bisa meminta pengembang membeli kembali rumah tersebut.

Dalam proses pembangunan pun kita bisa memprotes jika tak sesuai dengan jadwal. Misalnya pada bulan kedua seharusnya sudah pasang plafon, ternyata belum.

Kalo pengembang telat langsung protes aja jangang takut (monkeys / uniquepicbox)
Pihak bank sebetulnya wajib mengirim petugas untuk mengecek pembangunan juga. Nantinya hasil pengamatan dilaporkan ke atasan.

Progres pembangunan itu menentukan pencairan dana KPR dari bank ke pengembang selanjutnya. Jika pembangunan tersendat, pengembang bisa dipermasalahkan, termasuk dibawa ke meja hijau.

Tahap pengajuan KPR rumah inden sangat mirip dengan rumah biasa. Prosesnya sekitar 1 bulan. Namun agak berbeda kalau beli rumah second dengan KPR karena bank akan lebih berhati-hati memberikan kredit.

Yang pasti, beli rumah inden lebih berisiko ketimbang beli yang sudah jadi. Harus betul-betul dipastikan pengembang punya riwayat yang bagus dan bekerja sama resmi dengan bank.

Meski sudah ada peraturan dari pemerintah, risiko itu tetap ada. Tak ada yang mau tertipu pengembang nakal, kan?

 

 

Bolehkah Meminta Developer Kembalikan Uang Muka Pembelian Rumah?

PLPK-MS & PARTNERS
Pertanahan & Perumahan

Pertanyaan
Saya membayar DP sebesar 30% di sebuah perumahan 7 tahun yang lalu, tetapi sampai sekarang ini perumahan itu tidak dikembangkan, boleh dikatakan proyek perumahan itu gagal. Pertanyaan saya: Dapatkah uang muka tersebut saya minta kembali, walaupun pengembang sudah selesai membangun rumah yang saya bayar DP-nya? Perlu diketahui bahwa pengembang hanya membangun kurang lebih 10 rumah yang termasuk rumah contoh dan rumah pembayar DP untuk memenuhi SPJB. Di SPJB disebutkan bahwa DP tidak dapat dikembalikan apabila terjadi pembatalan pembelian. Alasan saya tidak melunasi rumah tersebut, karena tidak ada bank yang mau bekerja sama dengan pengembang dan melihat keadaan perumahan tersebut yang sudah dipenuhi ilalang. Mohon nasihatnya dan terima kasih.

Jawaban

Berdasarkan keterangan Saudara, kami mengetahui bahwa down payment (uang muka) atas pembelian rumah antara Saudara dengan developer dilakukan 7 (tujuh) tahun yang lalu. Kemudian, kami berasumsi bahwa antara Saudara dengan developer (pengembang) telah menandatangani Surat Pengikatan Jual Beli (SPJB) atau yang lazimnya disebut sebagai Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”).

Pengaturan mengenai pedoman PPJB diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera 1995”). Namun, berdasarkan keterangan dan alasan dari Saudara untuk membatalkan perjanjian, maka kami tidak melihat adanya dasar hukum yang kuat di dalam Kepmenpera 1995 agar Saudara dapat mendapatkan kembali down payment (uang muka) yang telah Saudara bayarkan. Hal ini sebenarnya diatur dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU No. 1/2011”). Namun, mengingat bahwa pembangunan perumahan dan penandatanganan PPJB tersebut dibuat jauh sebelum berlakunya UU No. 1/2011, maka dasar hukum yang berlaku adalah UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman (“UU No. 4/1992”). Adapun UU No. 4/1992 tidak mengatur hal tersebut secara rinci.

Berdasarkan Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), maka perjanjian yang dibuat secara sah berlaku bagi undang-undang bagi mereka yang membuatnya (Pacta Sunt Servanda). Sehingga, Saudara tentunya berkewajiban untuk memenuhi kesepakatan yang diatur di dalam PPJB tersebut.

Sehubungan dengan permasalahan mengenai pembangunan komplek perumahan yang tak kunjung dibangun oleh developer, maka Saudara dapat mempelajari kembali brosur-brosur yang dikeluarkan oleh developer sehubungan dengan promosi atas perumahan tersebut. Berdasarkan Pasal 9 ayat (1) UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU Perlindungan Konsumen”), maka pelaku usaha dilarang untuk menawarkan, memproduksi, dan mengiklankan suatu barang dan/atau jasa secara tidak benar dan/atau nyata. Berikut kami kutip ketentuan dalam Pasal 9 ayat (1) UU Perlindungan Konsumen, sebagai berikut:

“(1) Pelaku usaha dilarang menawarkan, memproduksikan, mengiklankan suatu barang dan/atau jasa secara tidak benar, dan/atau seolah-olah:

a. barang tersebut telah memenuhi dan/atau memiliki potongan harga, harga khusus, standar mutu tertentu, gaya atau mode tertentu, karakteristik tertentu, sejarah atau guna tertentu;

b. barang tersebut dalam keadaan baik dan/atau baru;

c. barang dan/atau jasa tersebut telah mendapatkan dan/atau memiliki sponsor, persetujuan, perlengkapan tertentu, keuntungan tertentu, ciri-ciri kerja atau aksesori tertentu;

d. barang dan/atau jasa tersebut dibuat oleh perusahaan yang mempunyai sponsor, persetujuan atau afiliasi;

e. barang dan/atau jasa tersebut tersedia;
f. barang tersebut tidak mengandung cacat tersembunyi;

g. barang tersebut merupakan kelengkapan dari barang tertentu;

h. barang tersebut berasal dari daerah tertentu;

i. secara langsung atau tidak langsung merendahkan barang dan/atau jasa lain;

j. menggunakan kata-kata yang berlebihan, seperti aman, tidak berbahaya, tidak mengandung risiko atau efek sampingan tampak keterangan yang lengkap;

k. menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti.”

Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 9 ayat (1) UU Perlindungan Konsumen di atas, maka dapat diketahui bahwa pelaku usaha dilarang menawarkan, memproduksi, mengiklankan suatu barang dan/atau jasa, yang seolah-olah menunjukkan bahwa (i) barang dan/atau jasa tersebut tersedia, dan (ii) mengandung janji yang belum pasti. Jika di dalam brosur-brosur tersebut ternyata developer menjanjikan adanya fasilitas-fasilitas perumahan, yang ternyata tidak terpenuhi, maka developer tersebut telah melakukan perbuatan melawan hukum (unlawful act), yaitu melanggar Pasal 9 ayat (1) UU Perlindungan Konsumen. Lebih lanjut, pelanggaran atas Pasal 9 UU Perlindungan Konsumen juga dapat dipidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak sebesarRp. 2.000.000.000,- (dua milyar Rupiah).

Demikian jawaban dan penjelasan ini kami sampaikan. Atas perhatian dan kerja samanya, kami ucapkan terima kasih.

Dasar hukum:
1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek, Staatsblad 1847 No. 23).

2. Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

3. Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

SURAT PENEGASAN PERSETUJUAN PENYEDIAAN KREDIT (SP3K)Bagi anda yan ingin membeli rumah secara KPR di pastikan anda sudah memberikan persyaratan KPR.Setelah itu bank akan menganalisa,baik menganalisa pribadi anda maupun segi keuangan anda.Proses selanjutnya anda akan diwawancarai oleh pihak bank baik berupa via telpon maupun anda yang akan di minta oleh bank datang langsung ke bank tersebut.Setelah proses wawancara selesai,pihak bank akan berkunjung (ots) ketempat anda bekerja / ke purusahaan anda.Proses selanjutnya bank akan menilai apakah kredit anda di setujui atau tidak.Apabila kredit anda disetujui,bank akan memberikan surat penegasan persetujuan penyediaan kredit (SP3K).Berikut contoh keterangan surat tersebut:

HARAPAN INDAH – BEKASI, 20 Maret 2014
No. —–/00—-/SP3K/III/2014
Kepada Yth:
Bapak/Ibu ——–
CIMUNING RT — RW —
CIMUNING, MUSTIKA JAYA, BEKASI
JAWA BARAT – ——
Perihal: Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit (SP3K)

Permohonan kredit Bapak/Ibu dapat kami setujui dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
1. Maksimum Kredit : 300.000.000,00
2. Jenis Kredit : [K97] KPR BTN PLATINUM > 150 juta s/d 350 juta
3. Jangka Waktu : 180 Bulan
4. Suku Bunga / Sistem : 11.50 %per tahun / Anuitas (suku bunga dapat berubah sesuai dengan ketentuan bank)
5. Angsuran per bulan : 3.573.200,00 (besarnya angsuran dapat berubah apabila terjadi perubahan suku bunga)
6. Jaminan Kredit : CLUSTER ————- Blok – No — ——- , ——– , BEKASI , JAWA BARAT , 17155
7. Syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan lainnya sbb:
7.1 Bapak/Ibu wajib menyediakan sejumlah uang di rekening tabungan atas nama Bapak/Ibu di Bank BTN yang akan dipergunakan untuk:
7.1.1 Pembayaran biaya & provisi
a. Biaya Notaris : Rp 250.000,00
b. Biaya APHT : Rp 3.000.000,00
c. Biaya Penilai/Appraisal : Rp 0,00
d. Biaya Administrasi : Rp 250.000,00
e. Provisi Bank : Rp 3.000.000,00
f. Angsuran Pertama : Rp 3.573.200,00
Jumlah : Rp 10.073.200,00
Pembayaran Premi Asuransi
a. Premi Asuransi Kebakaran : Rp 734.880,00
b. Premi Asuransi Jiwa : Rp 4.941.000,00
Jumlah : Rp 5.675.880,00
Total Jumlah : Rp 15.749.080,00

7.2 Apabila saldo di rekening tabungan atas nama Bapak/Ibu tidak mencukupi untuk pemenuhan persyaratan pada butir 7.1 di atas, maka Bapak/Ibu wajib menyetorkan kekurangannya ke rekening tabungan atas nama Bapak/Ibu di Bank BTN atau kami akan menunda penyediaan kredit kepada Bapak/Ibu.
7.3 Penyediaan kredit ini hanya berlaku dan dapat ditarik apabila :
7.3.1 Tanah dan bangunan yang akan dijadikan jaminan telah memenuhi syarat dan ketentuan Bank.
7.3.2 Dokumen-dokumen atas tanah dan bangunan telah diserahkan kepada kami dan telah memenuhi syarat dan ketentuan Bank.
7.3.3 Saldo tabungan atas nama Bapak/Ibu telah memenuhi persyaratan penyediaan dana sebagaimana dimaksud butir 7.1 di atas.
8. Syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan dalam surat ini berlaku selama 3 bulan terhitung mulai tanggal surat ini dan dapat diperpanjang 1 kali selama 3 bulan. Surat ini dinyatakan batal dengan sendirinya dan dinyatakan tidak berlaku apabila Bapak/Ibu belum melengkapi syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan dalam surat ini selambat-lambatnya pada batas waktu dimaksud.

Demikian kami sampaikan, atas kepercayaan Bapak/Ibu kami ucapkan terima kasih.

PT. BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) Tbk.
KANTOR CABANG HARAPAN INDAH – BEKASI

NGOBROLIN HUKUM
DASAR-DASAR MENGENAI FIDUSIA

Jaminan fidusia telah dikenal dan digunakan di Indonesia sejak zaman penjajahan Belanda sebagai suatu bentuk jaminan yang lahir dari yurisprudensi (Arrest HGH 1932, BPM-Clynet Arrest). Saat itu bentuk jaminan berupa fidusia digunakan secara luas oleh masyarakat dalam transaksi pinjam meminjam sebab prosesnya yang dianggap sederhana, mudah, dan cepat, walaupun belum ada ketentuan hukum dalam peraturan perundang-undangan yang mengaturnya. Saat ini ketentuan mengenai jaminan fidusia telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia, yang lebih memberikan jaminan kepastian hukum bagi masyarakat terkait pelaksanaan fidusia. Berikut akan dibahas beberapa hal terkait fidusia sehingga minimal diharapkan pembaca akan mendapatkan pemahaman dasar mengenai fidusia.

1. Pengertian Fidusia

Secara yuridis pengertian mengenai fidusia dapat dilihat dalam Pasal 1 angka 1 UU No. 42 Tahun 1999, yaitu pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut dalam penguasaan pemilik benda.

Jaminan fidusia sendiri diartikan sebagai hak jaminan atas benda bergerak, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud, dan benda tidak bergerak, khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, yang tetap berada dalam penguasaan pemberi fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada penerima fidusia terhadap kreditor lainnya (Perhatikan Pasal 1 angka 2 UU No. 42 Tahun 1999).

2. Sifat-Sifat Jaminan Fidusia

Jaminan fidusia merupakan hak jaminan yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada pemegangnya.
Jaminan fidusia merupakan perjanjian yang bersifat accesoir dengan perjanjian utamanya, yaitu perjanjian pinjam meminjam atau perjanjian lain yang dapat dinilaikan dengan uang (Perhatikan Pasal 4 UU No. 42 Tahun 1999).
Jaminan fidusia merupakan jaminan khusus oleh karena itu harus diperjanjikan secara khusus.
3. Objek Fidusia

Benda bergerak, baik berwujud maupun tidak berwujud.
Benda tidak bergerak, khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan.
4. Subjek Jaminan Fidusia

Pemberi fidusia (debitor), merupakan orang perseorangan atau korporasi pemilik benda yang menjadi obyek jaminan fidusia (Pasal 1 angka 5 UU No. 42 Tahun 1999).
Penerima fidusia (kreditor), merupakan orang perseorangan atau korporasi yang memiliki piutang yang pembayarannya dijamin dengan jaminan fidusia (Pasal 1 angka 6 UU No. 42 Tahun 1999).
5. Pokok-Pokok Penting Dalam Fidusia

Penyerahan benda jaminan secara constitutum posseisorium. Yang diserahkan kepada penerima fidusia adalah hak milik atas benda atas dasar kepercayaan, sedangkan fisik benda tetap ada pada pemberi fidusia.
Fidusia dilakukan berdasarkan kesepakatan antara para pihak.
Pemberi fidusia memegang dan mempergunakan benda jaminan berdasarkan suatu perjanjian pinjam pakai.
Benda yang dibebani fidusia wajib didaftarkan (Pasal 11 UU No. 42 Tahun 1999).
Kedudukan penerima fidusia dalam hal ini adalah sebagai pemegang hak jaminan; pemegang resiko ekonomis sebab ia tidak dapat berbuat bebas terhadap benda jaminan karena secara fisik jaminan berada di tangan pemberi fidusia; dan penerima fidusia dapat melakukan pengawasan atas perbuatan-perbuatan pemberi fidusia yang berkenaan dengan benda jaminan tersebut.
Kedudukan pemberi fidusia dalam hal ini adalah pemberi fidusia tidak lagi sebagai pemilik benda, namun sebagai peminjam pakai, dan dengan demikian ia tidak dapat berbuat bebas terhadap benda jaminan.
6. Pembebanan Fidusia

Mengenai pembebanan fidusia dapat dilihat ketentuan dalam Pasal 5 dan Pasal 6 UU No. 42 Tahun 1999. Pembebanan benda dengan jaminan fidusia dibuat dengan akta notaris dalam Bahasa Indonesia dan merupakan akta jaminan fidusia. Akta jaminan fidusia sekurang-kurangnya memuat :

Identitas pemberi dan penerima fidusia.
Data mengenai perjanjian pokok yang dijamin dengan fidusia, misalnya seperti hutang yang telah ada, hutang yang akan timbul dikemudian hari yang telah diperjanjikan dalam jumlah tertentu, dan hutang yang pada saat eksekusi dapat ditentukan jumlahnya berdasarkan perjanjian pokok yang menimbulkan kewajiban.
Uraian mengenai benda yang menjadi objek jaminan fidusia.
Nilai penjaminan (lebih besar dari pokok utang).
Nilai benda yang menjadi objek jaminan fidusia (lebih besar dari nilai jaminan).
7. Pengalihan Jaminan Fidusia

Berdasarkan ketentuan Pasal 19 UU No. 42 Tahun 1999, pengalihan hak atas piutang dengan fidusia mengakibatkan beralihnya demi hukum segala hak dan kewajiban penerima fidusia kepada kreditor baru. Beralihnya jaminan fidusia tersebut didaftarkan oleh kreditor baru kepada Kantor Pendaftaran Fidusia.

8. Hapusnya Jaminan Fidusia

Jaminan fidusia hapus karena beberapa hal, yaitu :

Hapusnya utang yang dijamin dengan fidusia.
Pelepasan hak atas jaminan fidusia oleh penerima fidusia.
Musnahnya benda yang menjadi objek jaminan fidusia.

Download UU No. 42 Tahun 1999 ttg Fidusia

Categories: Perdata
Tags: fiducia, fidusia, hukum jaminan, indonesia, jaminan, perikatan
Leave a Comment
NGOBROLIN HUKUM
Back to top